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AfA bei vermieteten Gebäuden: GrundanteilV 2016 - BGBl

Bearbeiter: Barbara Tuma / Bearbeiter: Sabine Sadlo

Verordnung des BMF über die Festlegung des Grundanteils bei vermieteten Gebäuden iSd § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG 1988 (GrundanteilV 2016)

BGBl II 2016/99, ausgegeben am 3. 5. 2016

Hinsichtlich der AfA für Gebäude, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, wurde mit dem StRefG 2015/2016, BGBl I 2015/118, LN Rechtsnews 20063 vom 17. 8. 2015 = ARD 6462/8/2015, festgelegt, dass ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes grundsätzlich 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden; zur Berücksichtigung unterschiedlicher örtlicher oder baulicher Verhältnisse kann der BMF anhand geeigneter Kriterien (zB Lage, Bebauung) abweichende Aufteilungsverhältnisse von Grund und Boden und Gebäude durch Verordnung festlegen (§ 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG 1988). Von dieser Verordnungsermächtigung wird nun Gebrauch gemacht. Die GrundanteilV 2016 tritt mit 1. 1. 2016 in Kraft und ist erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden (unter Beachtung des § 124b Z 284 EStG - Anpassung der AfA durch Abstockung der fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes im Verhältnis der neuen Aufteilung zur ursprünglich angewendeten Aufteilung).

Als Anteil des Grund und Bodens sind nun nach § 2 GrundanteilV 2016 auszuscheiden:

-20 % in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land weniger als 400 € beträgt;
-in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 € beträgt:
  • 30 %, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst,
  • 40 %, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

Eine eigene Geschäftseinheit liegt dabei jedenfalls pro angefangenen 400 m2 Nutzfläche vor. Als baureifes Land definiert die GrundanteilV 2016 „als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke“.

Für die Bestimmung der Anzahl der Einwohner ist das jeweils letzte Ergebnis einer Volkszählung heranzuziehen, das vor dem Beginn des Kalenderjahres veröffentlicht worden ist, in dem erstmalig eine AfA angesetzt wird.

Für Anfang 2016 bereits vermietete Grundstücke ist auf die relevanten Verhältnisse zum 1. 1. 2016 abzustellen.

In § 3 GrundanteilV 2016 wird ausdrücklich klargestellt, dass der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens nicht nach § 2 GrundanteilV 2016 pauschal zu ermitteln ist, wenn er nachgewiesen wird (etwa durch ein Gutachten, das jedoch der freien Beweiswürdigung der Behörde unterliegt). Außerdem ist der Anteil des Grund und Bodens gemäß § 16 Abs 1 Z 8 lit d dritter Satz EStG 1988 dann nicht nach § 2 GrundanteilV 2016 pauschal auszuscheiden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Eine erhebliche Abweichung ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50 % abweicht (§ 3 Abs 2 GrundanteilV 2016).

Anmerkung:

Gemäß § 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG 1988 sind bei Vermietungen ab dem 1. 1. 2016 von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks grundsätzlich 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden (pauschales Aufteilungsverhältnis). Demnach entfallen 60 % der Anschaffungskosten grundsätzlich auf das Gebäude und stellen damit die AfA-Bemessungsgrundlage dar.

Abweichend vom gesetzlich vorgegebenen Ausmaß von 40 % wird mit der GrundanteilV 2016 der Anteil des nicht abschreibbaren Grund und Bodens für drei verschiedene Kategorien von Grundstücken pauschal vorgegeben:

Die Differenzierung nach Art der Bebauung (Anzahl der Wohn- oder Geschäftseinheiten) trägt dem Umstand Rechnung, dass in der Regel der Grundanteil sinkt, je mehr Einheiten pro Gebäude vorhanden sind.

Das Abstellen auf die Anzahl der Einwohner sowie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis berücksichtigt den höheren Wert des Grund und Bodens im Vergleich zu den - keinen größeren Schwankungen unterliegenden - Baukosten in nicht-ländlichen Gebieten.

Das bedeutet anstatt allgemein bzw bei Gebäuden mit maximal 10 Einheiten 40 % (GuB)/60 % (Gebäude) ein abweichendes Verhältnis in ländlichen Gebieten von 20 % (GuB)/80 % (Gebäude) oder bei größeren Gebäuden von 30 % (GuB)/70 % (Gebäude). (Sabine Sadlo)

Artikel-Nr.
Rechtsnews Nr. 21587 vom 04.05.2016