Anschaffungskosten für abgerissenes Gebäude als Werbungskosten

EStG 1988: § 16, § 28

Erwirbt ein StPfl eine bebaute Liegenschaft, räumt er sodann einem Dritten gegen einen wertgesicherten monatlichen Bauzins ein Baurecht zum Zweck der Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses ein und wird in diesem Zusammenhang das bestehende (Alt-)Gebäude abgerissen, erzielt der StPfl in Form der Bauzinsen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 28 Abs 1 Z 1 EStG 1988 und die (verlorenen) Aufwendungen für die Anschaffung des Altgebäudes (Buchwertabgang) können als Werbungskosten abgezogen werden. Dass der StPfl den Gebäudeabriss nicht selbst durchgeführt, sondern dem Baurechtsberechtigten eine entsprechende Befugnis eingeräumt hat, ist für die Frage der Werbungskosteneigenschaft des Buchwertabgangs nicht entscheidend.

VwGH 28. 5. 2015, 2012/15/0104

Entscheidung

Im Beschwerdefall hat der Bf eine bebaute Liegenschaft erworben, ein Viertel der Liegenschaft seinem Sohn geschenkt und – gemeinsam mit dem Sohn – einem Dritten gegen einen wertgesicherten monatlichen Bauzins ein Baurecht auf 25 Jahre zum Zweck der Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses eingeräumt. Damit verbunden war der Abriss des Gebäudes, weshalb die belangte Behörde Werbungskosten für den Teil der Anschaffungskosten (Buchwertabgang) verneinte, der auf das Gebäude entfällt; der Bf habe nämlich nicht Einkünfte aus der Vermietung des (Alt-)Gebäudes erzielen wollen, sondern aus der nach Abriss unbebauten Liegenschaft.

In seinen Entscheidungsgründen erinnert der VwGH zunächst daran, dass er für den Geltungsbereich des EStG 1988 seine Rsp zu den Vorgängergesetzen nicht aufrecht erhalten hat, wonach die Abbruchkosten und der Restbuchwert des abgebrochenen Gebäudes auf ein anderes Wirtschaftsgut (das neu errichtete Gebäude oder den Grund und Boden) zu aktivieren sind („Opfertheorie“; vgl zB VwGH 24. 6. 2010, 2008/15/0179, LN Rechtsnews 9700 vom 25. 8. 2010 = ÖStZB 2011/87, oder VwGH 27. 11. 2014, 2011/15/0088, ÖStZ 2015/282 = ÖStZB 2015/56).

Allerdings kann die dem Baurechtsberechtigten eingeräumte Befugnis, das Altgebäude abzureißen, nach Ansicht des VwGH nicht der steuerlich unbeachtlichen Sphäre zugeordnet werden, wenn der Abriss des Altgebäudes wie im Beschwerdefall zu dem Zweck erfolgt, aus der Einräumung eines Baurechts auf der freigemachten Liegenschaft steuerlich relevante Einnahmen zu erzielen. Ob der zivilrechtliche Eigentümer den Gebäudeabriss selbst durchführt, einem Abbruchunternehmen dazu den Auftrag erteilt oder dem Baurechtsberechtigten eine entsprechende Befugnis einräumt, sei für die Frage der Werbungskosteneigenschaft des Buchwertabgangs nicht entscheidend.

Steht die Anschaffung des Altgebäudes und dessen Abbruch iZm der Erzielung steuerlich relevanter Einkünfte – so der VwGH –, stellen die (verlorenen) Aufwendungen für das Altgebäude dieser Einkunftsquelle zuzuordnende Werbungskosten dar (vgl zB VwGH 25. 11. 2010, 2009/15/0126, ÖStZB 2011/325, betr Einkünfte aus der Aufstellung von Werbetafeln; sowie VwGH 24. 6. 2010, 2008/15/0179, ÖStZB 2011/87, betr Vermietung der freigemachten Fläche als Parkplatz).

Soweit der Bf einen Teil der Liegenschaft allerdings nicht zur Erzielung von Einkünften verwendet, sondern seinem Sohn unentgeltlich übertragen hat, besteht ein derartiger Zusammenhang mit zukünftigen Einkünften nicht und es verbietet sich nach Ansicht des VwGH daher ein Abzug als Werbungskosten hinsichtlich jener Anschaffungskosten des Altgebäudes, die auf den unentgeltlich übertragenen Liegenschaftsanteil entfallen.