Erhaltungspflicht des Vermieters bei Gesundheitsgefährdungen

MRG: §§ 3, 8 Abs 3, § 49e

ABGB § 1096 Abs 1

ZPO: § 502 Abs 1, § 511

1. Durch die WRN 2006, die am 1. 10. 2006 in Kraft getreten ist, wurde die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 MRG auf erhebliche Gesundheitsgefährdungen ausgedehnt, die vom Mietgegenstand ausgehen. Diese Regelung erfasst auch Altverträge. Eine Klausel, mit der die Erhaltungspflicht für die Gas- und Elektroinstallationen in einem schon vor Inkrafttreten des MRG abgeschlossenen Mietvertrag zulässigerweise auf den Mieter überwälzt wurde, hat daher insofern ab dem genannten Zeitpunkt ihre Wirksamkeit verloren.

2. Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst nicht nur die Behebung des Schadens selbst, sondern auch die erforderlichen Vor-, Begleit- und Nacharbeiten, wie zB die Entfernung, Wiederaufstellung oder Abdeckung von Möbeln, die Wiederherstellung von Verputz, Malerei, Tapeten oder Fliesen sowie die Schuttabfuhr. Auch für Gebrauchsbeeinträchtigungen, die durch die Unterlassung oder Verzögerung von Nacharbeiten entstanden sind, können dem Mieter ein Zinsminderungsanspruch und ein Entschädigungsanspruch iSd § 8 Abs 3 MRG zustehen.

3. Von einer erheblichen Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO ist auszugehen, wenn die Vorinstanzen im zweiten Rechtsgang zu einer rechtlichen Beurteilung gelangt sind, die gegen die Rechtsansicht verstößt, die ihnen vom OGH in seiner Aufhebungsentscheidung überbunden wurde.

Die Vorinstanzen dürfen im zweiten Rechtsgang von der überbundenen Rechtsansicht auch nicht dadurch abweichen, dass sie aufgrund neuen Vorbringens zu bereits entstandenen Tatsachen abschließend erledigte Streitpunkte wieder aufrollen und auf dieser Basis zu einer anderen rechtlichen Lösung gelangen.

OGH 16. 3. 2016, 3 Ob 85/15v

Entscheidung

Im vorliegenden Fall wurde im ersten Rechtsgang festgestellt, dass die strittigen Leitungen bereits vorhanden waren, als der Mieter die Wohnung übernahm. Der OGH ging davon aus, dass die Mietvertragsklausel, welche die Erhaltungspflichten für Gas- und Elektroleitungen auf den Mieter überwälzt, nur vom Mieter selbst verlegte Installationen betrifft, nicht jedoch die von Anfang an vorhandenen Leitungen. Der OGH bejahte deshalb dem Grunde nach einen Zinsminderungsanspruch wegen Mängeln dieser Leitungen (OGH 13. 3. 2013, 3 Ob 234/12a, Zak 2013/288).

Im zweiten Rechtsgang waren nur noch Ausmaß und Dauer dieser Zinsminderung offen. Der OGH hält daher fest, dass auch das neue Vorbringen, dem Vermieter sei erst jetzt bekannt geworden, dass es sich bei den mangelhaften Installationen um Leitungen handle, die der Mieter während des Mietverhältnisses ausgetauscht habe, nicht mehr zum Anlass genommen werden kann, das Zinsminderungsrecht zu verneinen.