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Mangels Vereinbarung von Konkurrenzschutz verstößt der Vermieter nicht gegen seine vertraglichen Pflichten, wenn er das Geschäftslokal neben dem Lokal des Mieters an einen Konkurrenten vermietet.
Konkurrenzschutz aufgrund ergänzender Vertragsauslegung kommt dann in Betracht, wenn der Vermieter auch die Umgebung des Geschäftslokals kontrolliert (zB Großmarkt) und der Mieter deshalb davon ausgeht, in der Nähe keiner Konkurrenz ausgesetzt zu werden. Ansonsten muss der Mieter ohnehin immer damit rechnen, dass in der Nachbarschaft in Objekten anderer Eigentümer Konkurrenzbetriebe eröffnet werden, weshalb im Fehlen einer Konkurrenzschutzklausel keine Lücke des Mietvertrags zu erkennen ist.
Sachverhalt
Die Klägerin ist seit 1989 Mieterin eines Geschäftslokals in einer Einkaufsstraße, in dem sie einen Eissalon betreibt. Der Mietvertrag enthält keine Konkurrenzschutzklausel. Im Haus befindet sich ein weiteres Geschäftslokal, das unmittelbar an jenes der Klägerin angrenzt. Dieses Lokal gab die beklagte Vermieterin im Jahr 2014 einem Konkurrenten der Klägerin in Bestand, der ebenfalls einen Eissalon eröffnete. Die Klägerin erlitt dadurch Umsatzeinbußen. Zum Teil werden ihr Schanigarten und ihre Kundentoiletten von Kunden des Konkurrenten benützt, da dessen deutlich kleineres Lokal über diese Einrichtungen nicht verfügt. Es gibt auch Kunden, die nicht erkennen, dass es sich um zwei verschiedene Unternehmen handelt.
Im vorliegenden Verfahren begehrte die Klägerin von der Beklagten die Unterlassung der Vermietung an einen unmittelbaren Konkurrenten sowie die Feststellung der Haftung für Schäden.
Entscheidung
Abweichend von den Vorinstanzen wies der OGH die Klage ab. Ein Konkurrenzschutz sei weder ausdrücklich noch schlüssig vereinbart worden. Jene Fälle, in denen die Rsp ohne Vereinbarung aufgrund ergänzender Vertragsauslegung einen Konkurrenzschutz bejahte, seien dadurch geprägt, dass der Vermieter dort auch die Umgebung kontrollierte (2 Ob 275/05p: Großmarkt; 8 Ob 502/95: Universitätsgelände). Wenn sich - wie hier - der Schutz auf das Miethaus beschränken würde, scheide die Annahme einer Vertragslücke aus, weil sich in der unmittelbaren Umgebung in Objekten anderer Eigentümer jederzeit Konkurrenzbetriebe ansiedeln können.
