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Liebhaberei bei Vermietung und Selbstnutzung eines Ferienhauses

Bearbeiter: Birgit Bleyer / Bearbeiter: Barbara Tuma

EStG 1988: § 2, § 16

Im Zusammenhang mit einer Prognoserechnung zur Beurteilung des Vorliegens von Liebhaberei hat der VwGH seine Rechtsmeinung zum EStG 1972 betr Leerstandskosten nicht aufrecht erhalten und klargestellt:

1. Wird ein Ferienhaus zeitlich abwechselnd zur Vermietung einerseits und zur Selbstnutzung anderseits verwendet, so sind zunächst

-jene Kosten als Werbungskosten zu berücksichtigen, die ausschließlich durch die Vermietung veranlasst sind, und
-jene Kosten auszuschließen, die ausschließlich durch die Eigennutzung veranlasst sind.

Jene Kosten, die in einem Veranlassungszusammenhang sowohl mit der Vermietung als auch mit der Eigennutzung stehen („Fixkosten“), sind hingegen als gemischt-veranlasst aufzuteilen, soweit keine dieser beiden Veranlassungen völlig untergeordnet ist. Ist - wie im vorliegenden Fall - eine Selbstnutzung (an sich) jederzeit möglich (also weder Vorbehalt der Eigennutzung noch Vorbehalt der Fremdnutzung für bestimmte Zeiträume), hat die Aufteilung dieser gemischt-veranlassten Aufwendungen nach dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung (Vermietung und Eigennutzung) zu erfolgen.

2. Im Rahmen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Aufwendungen für ein im Wohnungsverband gelegenes Arbeitszimmer nicht abzuziehen und sohin (bei der Prüfung des Vorliegens von Liebhaberei) auch nicht in der Prognoserechnung zur Ermittlung des Gesamtüberschusses zu berücksichtigen.

VwGH 25. 11. 2015, Ro 2015/13/0012

Entscheidung

Übereinstimmend mit dem Beschwerdevorbringen prognostizierte das BFG im vorliegenden Fall für den Zeitraum von 20 Jahren und zwei Wohnungen (insgesamt also 14.600 Tage) 923 Tage Eigennutzung und 5.248 Tage Vermietung (insgesamt also 6.171 Nutzungstage); Leerstehungszeiten daher 8.429 Tage.

Während das BFG die Fixkosten für die Zeiten eines Leerstands bei der Eigennutzung berücksichtigte, gelangte der VwGH – in Abänderung seiner Rechtsmeinung zum EStG 1972 – zu dem Ergebnis, dass nur ein Anteil von 923/6171 (14,96 %) dieser gemischt-veranlassten Aufwendungen der Eigennutzung zuzurechnen und daher als Werbungskosten auszuscheiden ist.

Bereits diese beiden Umstände (häusliches Arbeitszimmer; Aufteilung der „Fixkosten“) ergab sodann konkret, dass im absehbaren Zeitraum ein Gesamtüberschuss erreicht wird, sodass auf weitere strittige Fragen wie Berücksichtigung von – in den Streitjahren (noch) nicht angefallenen – Ersatzbeschaffungen oder Veräußerungserlösen im Rahmen der Prognose nicht einzugehen war. (Erkenntnis des BFG aufgehoben)

Artikel-Nr.
Rechtsnews Nr. 20957 vom 22.01.2016