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Die Mietzinsanhebung gem § 12a MRG ist nur beschränkt zulässig, wenn der Geschäftsraummieter in einer ertragsschwachen und sozial schutzwürdigen Branche tätig ist.
Außerhalb des Kreises der Nahversorger kann die Schutzwürdigkeit der Branche nur bei Vorliegen besonderer Umstände bejaht werden. Dass ein Lebensmittelgeschäft auch dann noch als Nahversorger zu qualifizieren ist, wenn es ausgefallene oder höherwertige Waren anbietet (wie zB Straußensteaks, Hirschschinken, Wildschweinsalami, „Naturparkbier“, „Wildalpwasser“ und Bananen-Curry-Suppe), ist vertretbar (Zurückweisung des Revisionsrekurses).
OGH 23. 10. 2014, 5 Ob 164/14z
Anmerkung
Gem § 12a Abs 2 MRG ist der angemessene Betrag, auf den der Hauptmietzins angehoben werden kann, „unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit“ zu ermitteln. In bzw seit der grundlegenden E 5 Ob 109/97h = JBl 1997, 724 legt der OGH diese - vom Wortlaut her unklare - Anordnung dahin aus, dass der Mietzins lediglich auf einen geringeren Betrag als den „vollen“ angemessenen Hauptmietzins iSd § 16 Abs 1 MRG angehoben werden darf, wenn (1) der Mieter in einer typischerweise ertragsschwachen Branche tätig ist und (2) diese Branche eine schützenswerte soziale Aufgabe in den Versorgungsstrukturen des Einzugsgebiets erfüllt.
Als nicht schutzwürdig qualifiziert hat der OGH
| - | Apotheken (5 Ob 84/01s = wobl 2002/14; in Hinblick auf den ohnedies gegebenen Bestandschutz); |
| - | den Möbelhandel (5 Ob 109/97h = wobl 1998/3); |
| - | eine Souvenirhandlung (5 Ob 288/97g = wobl 1998/130); |
| - | Restaurants in der Wiener Innenstadt (5 Ob 25/98g = RdW 1998, 459: „der ersten Kategorie“; 5 Ob 135/02t = ZRInfo 2002/414: überwiegend von Touristen frequentiert); |
| - | eine Café-Konditorei mit gehobenem Angebot in guter Geschäftslage (5 Ob 108/00v = RdW 2000/715); |
| - | die Herstellung und den Verkauf von Maßhemden (5 Ob 129/99b = wobl 2000/9); |
| - | eine Buchhandlung in der Wiener Innenstadt, deren Sortiment zur Hälfte aus juristischer und zur Hälfte aus fremdsprachiger Literatur besteht und die sich auf den Fernabsatz konzentriert (5 Ob 168/05z = Zak 2006/57, 36). |
Sozial schutzwürdig erschienen dem OGH neben dem hier verfahrensgegenständlichen Lebensmittelgeschäft ein Buchgeschäft in der Wiener Innenstadt, dessen Angebot nicht fachspezifisch eingeschränkt ist (5 Ob 323/98f = RdW 1999, 340), sowie eine Spielwarenhandlung (5 Ob 294/03a = ZRInfo 2004/124).
Bearbeiter: Wolfgang Kolmasch
