Pesek, Ist die Überwälzung von Betriebskosten und Wartungspflichten auf den Mieter außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs (un-)zulässig? wobl 2021, 253.

Außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs wird in Mietverträgen regelmäßig abweichend vom dispositiven Gesetzesrecht (§ 1096 Abs 1 und § 1099 ABGB) vereinbart, dass der Mieter die liegenschaftsbezogenen Betriebskosten tragen sowie mietobjektbezogene Wartungen und Instandhaltungsarbeiten durchführen muss. Der Autor untersucht, ob solche Überwälzungsvereinbarungen in AGB zulässig oder wegen gröblicher Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB bzw wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nach § 6 Abs 3 KSchG unwirksam sind. Nach Ansicht des Autors halten sie der Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB stand, weil sie in mehrfacher Hinsicht sachlich gerechtfertigt sind. Bei den Betriebskosten sei zumindest die Überwälzung der in §§ 21 ff MRG aufgezählten Kostenpositionen unbedenklich. Weiterverrechnet werden dürften dem Mieter aber nur tatsächlich angefallene und dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechende Aufwendungen. Dem Mieter Wartungs- und Instandhaltungspflichten aufzuerlegen, verstoße nicht schon deshalb gegen das Transparenzgebot, weil die Begriffe Wartung und Instandhaltung im Vertrag nicht definiert und die möglichen Arbeiten nur beispielhaft aufgezählt sind.