Tamerl, Die Vertragsübernahme im Befristungsrecht des MRG, wobl 2017, 329.

Gem § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG ist die Befristung eines Wohnungsmietvertrags nur dann wirksam, wenn die Dauer mindestens drei Jahre beträgt. Nach Auffassung des OGH (6 Ob 228/06g = wobl 2008/69) greift diese Regelung nicht ein, wenn es in einem wirksam befristeten Mietverhältnis zu einem Mieterwechsel durch Vertragsübernahme kommt; der Endtermin gegen den Neumieter sei auch dann durchsetzbar, wenn die Restvertragsdauer weniger als drei Jahre beträgt. Demgegenüber leitet der Autor aus dem Schutzzweck des § 29 Abs 1 MRG ab, dass sowohl die Mindestvertragsdauer als auch das Schriftformgebot für die Befristungsvereinbarung aufgrund eines Analogieschlusses auch bei einer Vertragsübernahme anzuwenden sind. Betrage die Restvertragsdauer weniger als drei Jahre oder erfolge die Vertragsübernahme nicht in Schriftform, könne der Vermieter den Endtermin gegenüber dem Neumieter nicht durchsetzen. Gleiches gelte im Fall eines Vertragsbeitritts, wobei die Nichtdurchsetzbarkeit nicht nur dem neu beigetretenen, sondern auch dem ursprünglichen Mieter zugutekomme.