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Am 10. November wurde der Entwurf einer „Verordnung betreffend Festlegung der Ermittlung des Grundstückswerts (Grundstückswertverordnung 2016 - GrWV 2016)“ in Begutachtung versendet, damit - rechtzeitig vor dem Inkrafttreten des StRefG 2015/2016 - die konkrete Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ab 1. 1. 2016 ziffernmäßig bestimmbar ist. Mit der Verordnung werden sowohl die Parameter für die Berechnungsmethode nach dem Boden- und Gebäudewert festgelegt als auch der „geeignete“ Immobilienpreisspiegel samt Bewertungsabschlag für die andere Wertermittlungsmethode des § 4 GrEStG. Die Begutachtungsfrist endet am 1. Dezember.
Homepage des BMF 10. 11. 2015
Aufgrund der Novellierung durch das Steuerreformgesetz 2015/2016, BGBl I 2015/118, sieht das GrEStG nunmehr vor, dass bei der unentgeltlichen Übertragung eines Grundstücks nach dem 31. 12. 2015 sowie bei Vorgängen nach dem UmgrStG, einer Anteilsvereinigung oder -übertragung oder einer Gegenleistung, deren Wert nicht ermittelbar ist, der „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist. Dieser „Grundstückswert“ ist ein ausschließlich für Zwecke der Grunderwerbsteuer zu ermittelnder Wert. § 4 GrEStG gibt zwei mögliche Wertermittlungsmethoden vor und überträgt die genaue Determinierung der dafür notwendigen Werte einer Verordnung:
| - | Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts gemäß § 53 Abs 2 BewG 1955 und des (anteiligen) Werts des Gebäudes (sog „Pauschalwert-Modell“; § 2 GrWV 2016) oder- in Höhe eines abgeleiteten Wertes |
| - | Ableitung von einem „geeigneten“ Immobilienpreisspiegel (§ 3 GrWV 2016). |
1. „Pauschalwertmodell“
Bei diesem pauschalen Sachwertermittlungsverfahren soll der Grundstückswert nach folgender Formel errechnet werden:
[(anteilige) Grundfläche x 3-fachem Bodenwert pro m² x Hochrechnungsfaktor]
+
[Nutzfläche bzw (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung (100 %/71,25 %/60 %/40 %) x Altersminderung (100 %/65 %/30 %)]
Zum Ausdruck „(anteilig)“ ist den Erläuterungen zum Verordnungsentwurf zu entnehmen, dass Ausgangspunkt für die Ermittlung des Gebäudewerts die Nutzfläche des Gebäudes bzw des Anteils an einem Gebäude (zB bei einer Eigentumswohnung) sein soll.
Ist die Nutzfläche nicht bekannt, soll die Bruttogrundfläche des Gebäudes heranzuziehen sein, die um 30 % zu kürzen ist; wird nur ein Teil eines Gebäudes übertragen, ist der entsprechende (prozentuelle) Anteil heranzuziehen. Zur Berechnung der Bruttogrundfläche eines Gebäudes sind alle Grundrissebenen heranzuziehen, ausgenommen nicht überdeckte Bereiche (insbesondere Balkone), konstruktiv oder gestalterisch bedingte Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen, Kriechkeller, Kellerschächte, Außentreppen, nicht nutzbare Dachflächen oder konstruktiv bedingte Hohlräume. Die pauschale Kürzung um 30 % soll deshalb erfolgen, weil die Bruttogrundfläche auch Flächen umfasst, die nicht zur Nutzfläche gehören (zB Stiegenhaus). Kellergeschoße sind mit der halben Fläche in die Ermittlung der Bruttogrundfläche einzubeziehen. So soll das unterschiedlich hohe Ausmaß der Wohnbarmachung von Kellerflächen pauschaliert berücksichtigt werden.
| - | Hochrechnungsfaktor für den Bodenwert: Die Hochrechnungsfaktoren (HF) werden - jeweils für alle Gemeinden - in der Anlage zu dieser Verordnung festgelegt und sollen die Wertänderung seit 1. 1. 1973 abbilden. Die HF wurden durch einen Vergleich der durchschnittlichen 3-fachen Einheitswerte für unbebaute Grundstücke mit den aktuellen durchschnittlichen Verkehrswerten errechnet; für die aktuellen durchschnittlichen Verkehrswerte wurden die Werte der Kaufpreissammlung der Finanzverwaltung sowie verschiedene frei verfügbare Werte herangezogen. Im Verordnungsentwurf sind die HF mit mindestens 0,5 bis maximal 12,5 festgelegt (den höchsten HF weisen die Salzburger Stadtteile Morzg, Gneis, Salzburg Süd, Gneis Süd, Hellbrunn, Maxglan-West und Leopoldskroner Moos sowie die Salzburger Gemeinden Hallwang und Hüttschlag auf). | ||||||||||||||||||||
| - | Baukostenfaktor für Gebäudewert: Die Baukostenfaktoren werden - je Bundesland - in § 2 Abs 2 Z 3 GrWV 2016 wie folgt festgelegt:
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| - | Bauweise-/Nutzungsminderung: Grundsätzlich soll der volle Baukostenfaktor angesetzt werden; für folgende Gebäude soll der Baukostenfaktor jedoch nur in einem gekürzten Ausmaß zum Ansatz kommen, und zwar:
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| - | Altersminderung: Das Ergebnis der Multiplikation aus Nutzfläche bzw (anteiliger) gekürzter Bruttogrundfläche mal dem (eventuell je nach Bauweise/Nutzung gekürzten) Baukostenfaktor soll abhängig vom Zeitpunkt der Fertigstellung bzw einer Sanierung entweder mit 100 %, mit 65 % oder mit 30 % als Wert des Gebäudes anzusetzen sein:
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2. Immobilienpreisspiegel mit Bewertungsabschlag
Wird der Grundstückswert von einem Immobilienpreisspiegel abgeleitet, soll verpflichtend der in § 3 GrWV 2016 festgelegte Immobilienpreisspiegel verwendet werden, das ist
| - | für das Jahr 2016 ausschließlich der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder (da dieser idR mit Stand Mai veröffentlicht wird, ist von 1. 1. 2016 bis zum Tag der Veröffentlichung des IPS-WKO 2016 der IPS-WKO 2015 anzuwenden, danach bis zum Ablauf des Jahres 2016 der IPS-WKO 2016); |
| - | für die Jahre ab 2017 ausschließlich ein Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich, den diese (erst) zu erstellen hat. |
Der anhand des Immobilienpreisspiegels ermittelte Wert soll um 28,75 % gekürzt werden, um zu verhindern, dass regionale Schwankungen zu überhöhten Ergebnissen führen.
