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Gemäß § 31 Abs 1 Z 2 und 3 KSchG sind Vereinbarungen über den Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen und Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs nur wirksam, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgen. Von dieser Bestimmung kann zu Lasten des Verbrauchers nicht abgegangen werden (§ 31 Abs 2 KSchG). Zweck des Schriftformerfordernisses nach § 31 KSchG ist der Schutz des Verbrauchers vor Irrtümern, Überraschungen oder falschen Vorstellungen über besondere Vertragsinhalte, die bei einer mündlichen Vereinbarung leichter entstehen können. Das zusätzliche Erfordernis der Ausdrücklichkeit ist verstärkend dahin zu verstehen, dass die schriftliche Vereinbarung eine hervorgehobene, dem Verbraucher deutlich erkennbare und eindeutige Regelung dieser Punkte enthalten muss. Eine Vereinbarung, die nicht in der gesetzlich geforderten Form abgeschlossen wird, ist rechtsunwirksam; der Makler kann daraus keinen Anspruch gegen den Verbraucher ableiten
Im vorliegenden Fall unterfertigte der potenzielle Verkäufer einen Alleinvermittlungsauftrag, der - einschließlich der besonderen Provisionsvereinbarung - aufschiebend bedingt war (sein Haus sollte erst verkauft werden, nachdem das Haus seiner Lebensgefährtin verkauft worden war). Auch das Abgehen von dieser Bedingung bedarf der Schriftform. Eine Vereinbarung über den Wegfall einer aufschiebenden Bedingung ist keine bloße Änderung von Einzelheiten eines dem § 31 Abs 1 KSchG unterliegenden Vertrags, die nicht der Schriftform bedürfte. Durch die Vereinbarung des Wegfalls der aufschiebenden Bedingung wird die Wirksamkeit des ursprünglich vereinbarten Vertragsverhältnisses vorverlegt, das damit sofort wirksam wird (auch wenn es ansonsten vielleicht - wie hier - bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht wirksam geworden wäre). So wie die im Gesetz ausdrücklich genannte Vereinbarung über die Verlängerung eines Alleinvermittlungsauftrags betrifft die Vereinbarung des Wegfalls der Bedingung die zeitlichen Grenzen und die Dauer der Wirksamkeit des Rechtsverhältnisses. Derartige Vereinbarungen sind daher vom Formzweck des § 31 Abs 1 KSchG umfasst.
Sachverhalt
Die klagende Maklerin sah im Internetportal „willhaben“ ein Inserat, mit dem die Lebensgefährtin des Bekl ihr Haus (Haus A) zum Verkauf anbot. Die Maklerin nahm mit dem Bekl Kontakt auf. Dabei erklärte der Bekl, dass er ein zweites Haus (Haus B) anzubieten habe. Zuerst müsse Haus A verkauft werden, bevor Haus B verkauft werden könne. Die Maklerin inserierte daraufhin auch das Haus B. Bei einem Besichtigungstermin im Haus B erklärte ein Interessent, das Haus B kaufen zu wollen.
Tatsächlich verkaufte der Bekl das Haus B letztlich an zwei andere Käufer.
Die klagende Maklerin begehrte die Provision. Der OGH bestätigte die klagsabweisende Entscheidung des BerufungsG.
Entscheidung
Im vorliegenden Fall konnte es zwar als Zustimmung zum Wegfall der aufschiebenden Bedingung gewertet werden, dass sich der Bekl an den Bemühungen der Kl um den Hausverkauf beteiligte, die die Kl schon vor dem Bedingungseintritt in Gang gesetzt hatte. Da aber ein Abgehen von der aufschiebenden Bedingung der Schriftform bedarf (siehe Leitsatz), konnte sich die kl Maklerin weder auf einen wirksamen Alleinvermittlungsauftrag noch auf eine wirksame Provisionsvereinbarung für den Fall fehlenden Vermittlungserfolgs berufen.
Nicht behauptet und daher auch nicht festgestellt wurde im vorliegenden Fall weiters, dass die Kl auch die späteren Käufer des Hauses namhaft gemacht hätte. Sie konnte ihr Begehren daher auch nicht auf einen (formfreien) bloßen Vermittlungsauftrag stützen bzw darauf, dass sie für den tatsächlich abgeschlossenen Kaufvertrag verdienstlich geworden wäre.
Schließlich stützt die Kl ihr Begehren auch auf den Titel des Schadenersatzes, weil dem Bekl wegen seiner Täuschungshandlungen eine „gegen die guten Sitten verstoßende, missbräuchliche Rechtsausübung“ vorzuwerfen sei. Die Voraussetzungen für einen solchen Schadenersatzanspruch (vgl 2 Ob 135/14p, LN Rechtsnews 20010 vom 6. 8. 2015 = RdW 2015/487; RIS-Justiz RS0062781) wurden hier aber von der Kl ebenfalls weder behauptet noch bewiesen: Es steht keineswegs fest, dass die Absicht des Bekl primär auf die Schädigung der Kl gerichtet war, zumal auch nicht feststeht (und auch gar nicht vorgebracht wurde), zu welchem Preis die Liegenschaft letztlich verkauft wurde. Hat aber der Bekl den Abschluss des vermittelten Geschäfts abgelehnt, weil er von den späteren Interessenten einen höheren Preis bekommen hat, liegen die Voraussetzungen für den behaupteten Schadenersatzanspruch von vornherein nicht vor, so der OGH.
