Fallstricke bei der Abwicklung von Bauträgerinsolvenzen bei Anwendung des grundbücherlichen Sicherungsmodells und Zahlung nach Ratenplan

Ein Bauträger organisiert die Errichtung eines Bauwerks oder die durchgreifende Erneuerung von Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen samt der Verpflichtung, den Erwerbern in weiterer Folge die rechtliche Verfügungsmöglichkeit über das Objekt - üblicherweise in der Form der (Wohnungs-)Eigentumsbegründung - einzuräumen. Auf derartige Sachverhalte ist das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) anzuwenden. Wenn der Erwerber ein Verbraucher iSd § 1 Abs 1 Z 2 KSchG ist, dann kommt das BTVG zwingend zur Anwendung. Sofern der Erwerber ein Unternehmer ist und der Abschluss des Vertrages zu seinem Unternehmensbetrieb gehört, kann das BTVG abbedungen werden. Sofern die Bestimmungen des BTVG nicht ausdrücklich abbedungen werden, gelten sie auch für Rechtsgeschäfte unter Unternehmern.¹ Das Insolvenzverfahren eines Bauträgers in einem laufenden Projekt ist insofern für den Insolvenzverwalter rechtlich sehr komplex, da von diesem die Interessen unterschiedlicher Personenkreise mit teils gegensätzlichen Bedürfnissen zu wahren sind. Der Insolvenzverwalter steht als Entscheidungsorgan zwischen dem Bauträger als Schuldner selbst, der finanzierenden Bauträgerbank, dem Treuhänder und den "Alterwerbern" sowie den künftigen "Neuerwerbern". In diesem Beitrag sollen die hierbei auftretenden wesentlichen Fallkonstellationen unter Zugrundelegung des grundbücherlichen Sicherungsmodells mit Zahlung nach Ratenplan samt Lösungsvorschlägen dargestellt werden.