Pesek, Unzulässiger vertraglicher Ausschluss der Mietzinsminderung: Rückzahlungsansprüche des Mieters, wobl 2017, 31.

Der Autor berichtet, dass das Zinsminderungsrecht in Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume häufig ausgeschlossen wird. Dies sei nicht nur gem § 9 KSchG gegenüber Verbraucher-Mietern, sondern als Vorabverzicht gem § 1096 Abs 1 S 3 ABGB generell unzulässig. Wenn der Mieter den vollen Mietzins zahlt, weil er irrtümlich von der Rechtswirksamkeit der Ausschlussklausel ausgeht, könne er die Zinsüberzahlung gem § 1431 ABGB auf bereicherungsrechtlicher Grundlage zurückfordern. Der Rückforderungsanspruch verjähre laufend drei Jahre nach der jeweiligen Mietzinszahlung (siehe auch 5 Ob 25/15k = Zak 2015/652, 375). Als alternative Anspruchsgrundlage für die Rückforderung stehe Schadenersatz zur Verfügung, wenn dem Vermieter an der Verwendung der gesetzwidrigen Klausel ein Verschulden trifft. Davon sei bei einem unternehmerisch tätigen Vermieter auszugehen. Der Vorteil der schadenersatzrechtlichen Anspruchsgrundlage liege darin, dass dem Mieter ein längerer Zeitraum zur Geltendmachung zur Verfügung steht, weil die dreijährige Verjährungsfrist hier erst mit Kenntnis zu laufen beginnt.