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GrEStG § 4 Abs 1
Im BGBl wurde jetzt die finale Fassung der Verordnung des BMF zur Festlegung der Ermittlung des Grundstückwerts (Grundstückswertverordnung - GrWV) veröffentlicht. Gegenüber dem Entwurf, siehe LN Rechtsnews 20563 vom 12. 11. 2015, wurden einige Punkte noch überarbeitet. Die Änderungen bzw Ergänzungen betreffen neben der nunmehr geregelten Ermittlung der Nutzfläche vor allem die Werte der Baukostenfaktoren allgemein (Absenkung um 80 € bis 110 € im Vergleich zum Entwurf) sowie je nach Alter und Art des Gebäudes (bei neu eingefügter Teilsanierung 80 %; bei einfachsten Gebäuden statt 40 % nun 25 %).
1. Methoden der Grundstückswertermittlung (§ 1 GrWV)
Für jede wirtschaftliche Einheit gemäß § 2 BewG kann die Ermittlungsmethode frei gewählt werden. Der Grundstückswert kann ermittelt werden:
-
als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts gemäß § 53 Abs 2 erster und zweiter Satz BewG idF BGBl I 2015/34 (Grundwert) und des (anteiligen) Werts des Gebäudes (Gebäudewert) - dabei ist nach § 2 GrWV vorzugehen (Pauschalwertmodell);
-
Ableitung von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel - dabei ist nach § 3 GrWV vorzugehen.
Je nach Beschaffenheit der wirtschaftlichen Einheit, für die der Grundstückswert zu ermitteln ist, ist entweder nur der Grundwert (Abs 2), nur der Gebäudewert (Abs 3) oder beides zu berechnen.
Hinweis: Das Pauschalwertmodell kann auch in jenen Fällen angewendet werden, bei denen nur ein Grundstück oder Gebäude übertragen wird. Der Grundwert (zB Baugrundstück) und der Gebäudewert (zB Superädifikat) können alleine oder als Summe der beiden (zB Einfamilienhaus) berechnet werden.
Für den (anteiligen) dreifachen Bodenwert ist die Grundfläche mit dem dreifachen Bodenwert pro Quadratmeter zu multiplizieren. Für den Bodenwert pro Quadratmeter ist jener Wert maßgebend, der auf den dem Erwerbsvorgang unmittelbar vorausgegangenen Feststellungszeitpunkt festgestellt wurde; § 6 Abs 3 GrEStG ist anzuwenden. Anfragen an das Finanzamt um Bekanntgabe des Bodenwerts müssen elektronisch im Wege von FinanzOnline erfolgen. Dies gilt nicht, wenn die elektronische Anfrage mangels technischer Voraussetzungen unzumutbar ist.
2.
Der (anteilige) dreifache Bodenwert ist mit den Faktoren hochzurechnen, die in der Anlage je Gemeinde, in Gemeinden über 100.000 Einwohnern (Stichtag 1. 1. 2015) für einen oder mehrere Bezirke bzw Stadtteile festgelegt werden.
3.
Erstreckt sich eine wirtschaftliche Einheit über zwei oder mehr Gemeinden, sind für die auf die einzelne Gemeinde entfallenden Grundflächenanteile die jeweiligen Hochrechnungsfaktoren heranzuziehen.
Für den (anteiligen) Wert des Gebäudes ist zunächst die (anteilige) Nutzfläche (lit a) - wenn diese nicht bekannt ist, die um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche (lit b) - mit einem Baukostenfaktor (Z 2) zu multiplizieren, der im Ausmaß der Z 3 anzusetzen ist.
a)
Als Nutzfläche gilt die gesamte Bodenfläche des Gebäudes abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone, Terrassen und unausgebauter Dachraum sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Die Fläche des Kellers ist im Ausmaß von 35 % anzusetzen, es sei denn, es liegt nachweislich ein geringeres Ausmaß der Eignung für Wohn- und Geschäftszwecke vor. Ein Keller ist eine bauliche Anlage, die ganz oder überwiegend unter dem angrenzenden Geländeniveau liegt. Die Fläche einer Garage oder eines Kraftfahrzeugabstellplatzes ist ebenfalls im Ausmaß von 35 % anzusetzen.
b)
Die Bruttogrundrissfläche ist jene Fläche, welche sich aus der Summe aller Grundrissflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes errechnet. Die Grundrissfläche ist die Fläche innerhalb der äußeren Begrenzungslinien der Außenwände eines Geschoßes. Ein unausgebauter Dachboden stellt keine Grundrissebene dar. Die Grundrissfläche eines Kellergeschoßes ist bei der Ermittlung der Bruttogrundrissfläche mit der Hälfte anzusetzen. Ein Keller ist eine bauliche Anlage, die ganz oder überwiegend unter dem angrenzenden Geländeniveau liegt. Soweit die Bodenfläche einer Garage Teil einer Grundrissebene ist, ist sie bei der Ermittlung der Bruttogrundrissfläche mit der Hälfte anzusetzen. Soweit die Bodenfläche einer Garage nicht Teil einer Grundrissebene ist, ist sie zur Hälfte der Bruttogrundrissfläche hinzuzurechnen.
c)
Bei Gebäuden, bei denen gemäß § 33 Abs 2 BewG (Anm d Red: betr land- und forstwirtschaftliches Vermögen) der übersteigende Teil des Wohnungswerts als sonstiges bebautes Grundstück (§ 54 Abs 1 Z 5 BewG) dem Grundvermögen zugerechnet wird, ist der ermittelte Gebäudewert um 2.180,19 € zu kürzen.
2.
Die Baukostenfaktoren werden wie folgt festgelegt:
Bundesland
Baukostenfaktor je Quadratmeter
Wien
1.470 €
Niederösterreich
1.310 €
Burgenland
1.270 €
Oberösterreich
1.370 €
Salzburg
1.550 €
Tirol
1.370 €
Vorarlberg
1.670 €
Steiermark
1.310 €
Kärnten
1.300 €
3.
Der Baukostenfaktor gemäß Z 2 ist in folgendem Ausmaß anzusetzen:
a)
100 % bei Wohnzwecken dienenden Gebäuden, soweit für diese kein Richtwert- oder Kategoriemietzins gemäß § 16 MRG gilt;
b)
60 % bei Fabriksgebäuden, Werkstättengebäuden und Lagerhäusern, die Teile der wirtschaftlichen Einheit eines Fabriksgrundstücks sind;
c)
25 % bei einfachsten Gebäuden (zB Glashäuser, Kalthallen, Gerätehäuser oder nicht ganzjährig bewohnbare Schrebergartenhäuser) sowie bei behelfsmäßiger Bauweise;
d)
71,25 % bei allen anderen Gebäuden.
4.
Der nach Z 1 bis 3 errechnete Betrag ist in folgendem Umfang im Grundstückswert zu berücksichtigen:
100 %
80 %
65 %
30 %
Gebäude (Z 3 lit a, b und d)
Fertigstellung oder umfassende Sanierung (Z 5) innerhalb der letzten 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt
Teilsanierung (Z 5) innerhalb der letzten 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt, wenn Fertigstellung vor mehr als 20 Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt
Fertigstellung innerhalb der letzten 40 bis 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt
Fertigstellung vor mehr als 40 Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt
einfachste Gebäude (Z 3 lit c)
Fertigstellung innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt
Fertigstellung innerhalb der letzten 20 bis 10 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt
Fertigstellung vor mehr als 20 Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt
5.
Wurden innerhalb der letzten 20 Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt vier der folgenden Maßnahmen umgesetzt, liegt eine umfassende Sanierung gemäß Z 4, wurden mindestens zwei Maßnahmen umgesetzt, liegt eine Teilsanierung gemäß Z 4 vor:
a)
Erneuerung des Außenverputzes mit Erhöhung des Wärmeschutzes
b)
Erstmaliger Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen
c)
Erstmaliger Einbau oder Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsinstallationen
d)
Erstmaliger Einbau oder Austausch von Badezimmern
e)
Austausch von mindestens 75 % der Fenster
Wird nur ein Teil eines Gebäudes saniert und können die Sanierungsmaßnahmen diesem Gebäudeteil zugeordnet werden (zB Anbau, Dachbodenausbau oder Sanierung einer Eigentumswohnung), ist Z 4 nach der Beschaffenheit des jeweiligen Gebäudeteils anzuwenden. Kann keine Zuordnung vorgenommen werden, liegt eine Teilsanierung vor, wenn mindestens zwei Maßnahmen bei mehr als der Hälfte des Gebäudes umgesetzt wurden.
[2.3. Berechnungsformel]
Hinweis:
Bei diesem Ermittlungsverfahren wird der Grundstückswert somit nach folgender Formel errechnet:
Grundwert
[(anteilige) Grundfläche x 3-fachem Bodenwert pro m2 x Hochrechnungsfaktor]
+ Gebäudewert
[Nutzfläche bzw (anteilige) gekürzte Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung (100 %/71,25 %/60 %/25 %) x Altersminderung (100 %/80 %/65 %/30 %)]
= Grundstückswert
Die (anteilige) Grundfläche ergibt sich aus dem Grundbuch bzw als Nutzwertanteil bei Wohnungseigentum und der Bodenwert pro m2 ist der ursprüngliche Wert laut Einheitswertberechnungsblatt. Die Relation zwischen dem durchschnittlichen Bodenwert pro m² pro Gemeinde (zum 1. 1. 1973) und dem aktuellen Verkehrswert ergibt sich aus der Anlage zur GrWV pro Gemeinde/Stadtteil.
Für Erwerbsvorgänge, für die die Steuerschuld vor dem 1. 1. 2017 entsteht, ist ausschließlich der im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld zuletzt veröffentlichte Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, heranzuziehen (§ 3 Abs 1 GrWV). Dieser Immobilienpreisspiegel darf nur angewendet werden, wenn das Grundstück die dem Immobilienpreisspiegel für die Bewertung eines gleichartigen Grundstücks zugrunde liegenden Annahmen erfüllt. Der Grundstückswert beträgt 71,25 % des ermittelten Werts.
Für Erwerbsvorgänge, für die die Steuerschuld nach dem 31. 12. 2016 entsteht, sind ausschließlich die im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld zuletzt veröffentlichten Immobiliendurchschnittspreise der Bundesanstalt Statistik Österreich heranzuziehen (§ 3 Abs 2 GrWV). Diese Immobiliendurchschnittspreise dürfen nur angewendet werden, wenn das Grundstück mit den für die Bewertung eines gleichartigen Grundstücks zugrunde liegenden Kategorien der Tabellen der Immobiliendurchschnittspreise übereinstimmt. Der Grundstückswert beträgt 71,25 % des ermittelten Werts.
Der BMF wird die Sachgerechtigkeit der Ermittlung des Grundstückswerts gemäß § 3 Abs 2 GrWV bis 30. 9. 2019 evaluieren.
