Rezente Judikatur - kein Regelgeschäft ohne Selbstnutzung durch den Käufer?

1. Vermögensbindung und Selbstnutzung

GBV werden durch § 1 Abs 2 WGG verpflichtet, ihr Vermögen unmittelbar iSd Vermögensbindungsprinzips einzusetzen, was wiederum eine "funktionale Indienstnahme gemeinnütziger Bauvereinigungen für Zwecke des Allgemeinwohls" darstellt.³ Durch die explizite Verankerung des Generationenausgleichs in § 1 Abs 3 WGG wurde dieses Prinzip weiter bekräftigt.⁴ Die jeweiligen Bestimmungen des WGG sind systemkonform im Hinblick auf § 1 Abs 2 WGG auszulegen.⁵

Die Verwaltungsgerichte setzten einen verhältnismäßig engen Maßstab an die Selbstnutzung, indem über die Problematik der Anlegerwohnung hinaus auch nachträgliche Veräußerungen von Dienstnehmerwohnungen weitestgehend analog qualifiziert und in beiden Fällen dem steuer- und genehmigungspflichtigen Ausnahmegeschäft gem § 7 Abs 4 WGG zugeordnet wurden. Wobei in der ersteren Konstellation der zulässige Rahmen der nachträglichen Übertragung ins Eigentum gem § 15c WGG wohl erheblich überdehnt werden sollte.

2. Unterscheidung von sofortiger und nachträglicher Eigentumsbegründung

Gestützt wird die Auffassung der Gerichte auf die WGG-Novellen 2019 (BGBl I 2019/85) bzw 2022 (BGBl I 2022/88). Selbst genutztes Eigentum wird in den Judikaten fokussiert und als ein wesentliches Element die unmittelbare Nutzung durch begünstigte Personen als Kriterium für die Qualifikation als Regelgeschäft herangezogen. Die mit dem WGG verbundenen Kostenvorteile sind nicht an Investoren weiterzugeben und die Abgrenzung zur gewerblichen Wohnungswirtschaft ist zu wahren.

In der Salzburger Causa argumentierte die betreffende GBV, dass die Veräußerung zweier ehemals vermieteter, leer stehender, gefördert errichteter Wohnungen an eine nicht gemeinnützige GmbH zum Zwecke der Nutzung als Dienstnehmerwohnungen entweder ein Geschäft gem § 7 Abs 1a Z 1 WGG oder gem § 7 Abs 3 Z 6 WGG sei. Ersteres verwundert - wie schon das Gericht ausführt -, da nachträgliche Veräußerungen per se keinesfalls Deckung in Abs 1a Z 1 finden.

Wiewohl die Intention auch des Salzburger Judikats begrüßenswert ist, erscheint es überschießend: Die nachträgliche Veräußerung von bis zu drei Wohnungen an eine Nicht-GBV ist augenscheinlich durch den Gesetzeswortlaut gedeckt. Dies ergibt sich auch teleologisch daraus, dass die wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG weiter gelten und eine entsprechende grundbücherliche Anmerkung gem § 20 Abs 6 WGG zu erfolgen hat. Diesbezüglich unterscheiden sich derartige Veräußerungsvorgänge wesentlich von der Problematik der Anlegerwohnung im Bereich des Sofortkaufs: Hier kommt es grundsätzlich zu freier Mietzinsbildung. Diese Wohnungen werden dem Volkswohnungswesen sohin ggf direkt entzogen, ohne jemals im Rahmen des WGG-Regimes vermietet oder selbst genutzt worden zu sein. Der gemeinnützige Kostenvorteil kommt Anlegern und nicht dem Mieter bzw Nutzer zugute. Entsprechend kommt die hA zum Schluss, dass derartige Geschäfte (grundsätzlich) lediglich im Bereich des Ausnahmegeschäfts zulässig sind.⁶ Diesbezüglich ist der pauschalierenden Argumentation der antragsgegenständlichen GBV entgegenzutreten. Dem Ausgang der Beschwerde darf mit Spannung entgegengesehen werden.