Der gespaltene Immobilienmarkt und ein Modell zur Konjunkturbelebung

Das Recht auf Vorsteuerabzug spaltet den Immobilienmarkt in Erwerber mit Vorsteuerabzug und Erwerber ohne Vorsteuerabzug. Ein Mietkaufmodell kann Mietern einen steuergünstigen Erwerb sichern, die Konjunktur beleben und die soziale und steuerliche Gerechtigkeit heben.

Werden neu errichtete Immobilien (Wohnungen, Häuser, Geschäftsräume) veräußert, spaltet sich der Immobilienmarkt in Erwerber mit Vorsteuerabzug und Erwerber ohne Vorsteuerabzug: Sind Erwerber zum Vorsteuerabzug berechtigt, so optiert der Veräußerer nach § 6 Abs 1 Z 9 lit a iVm § 6 Abs 2 UStG zur Umsatzsteuerpflicht und stellt wie vereinbart zB 400.000 EUR Entgelt + 80.000 EUR USt in Rechnung. Der vorsteuerabzugsberechtigte Erwerber erwirbt so um 400.000 EUR Entgelt + Nebenkosten (GrESt, Eintragungsgebühr etc). Ist der Erwerber nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt, so wird der Veräußerer nicht zur Umsatzsteuerpflicht optieren und zB um 400.000 EUR Entgelt + 40.000 EUR zu berichtigende Vorsteuer (§ 12 Abs 10 UStG) veräußern. Dieselbe Immobilie, die für Erwerber mit Vorsteuerabzug neu errichtet 400.000 EUR Entgelt (+ Nebenkosten) kostet, verteuert sich so für Erwerber ohne Vorsteuerabzug auf 440.000 EUR. Ob der Vorsteuerabzug im Betriebsvermögen oder im Privatvermögen (umsatzsteuerpflichtige Vermietung) greift, ist nicht entscheidend. Der Vorsteuerabzug beeinflusst die Kosten und den gemeinen Wert (Verkehrswert): Die Veräußerer richten ihre USt-Option nach § 6 Abs 2 UStG nach den Möglichkeiten der Erwerber zum Vorsteuerabzug; die Frage der USt-Option ist in der Regel ein wichtiger Vertragspunkt.