Die Rechtsnatur von Bestandverträgen in Einkaufszentren

In Lehre und Rechtsprechung werden Bestandverhältnisse in Einkaufszentren überwiegend als Pachtverträge qualifiziert. Dabei wird aber der Frage, was eigentlich in Bestand gegeben wird, zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt, sodass die Begründungen durchwegs an grundlegenden Mängeln leiden.

1. Die Ausgangslage

In der letzten Zeit herrscht im mietrechtlichen Schrifttum eine lebhafte Auseinandersetzung zur Frage, ob Bestandverträge, die der Eigentümer eines Einkaufszentrums (EKZ) über in diesem befindliche Geschäftslokale schließt, als Miete oder Pacht zu qualifizieren sind. Hinter dieser Debatte steht natürlich vor allem die Anwendbarkeit des MRG: Würde es sich nämlich um Mietverträge handeln, so fielen sie unter das MRG, allerdings idR nur im sehr beschränkten Umfang des § 1 Abs 4 Z 1 MRG, also vor allem unter die Bestimmungen über die Beendigung des Mietverhältnisses (§§ 29 ff MRG). Die wohl überwiegende Meinung¹⁾spricht sich gegen das Eingreifen des MRG mit der Begründung aus, dass Unternehmenspacht vorliege. Der OGH hat bereits in mehreren Erkenntnissen zu EKZ, in denen es auf die Unterscheidung Miete - Pacht ankam, ebenfalls diese Linie vertreten²⁾. In zwei früheren Entscheidungen ist er hingegen ohne weitere Reflexionen von einem Mietvertrag über in EKZ befindliche Objekte ausgegangen³⁾, aber auch in mehreren neueren Erkenntnissen spricht er im Zusammenhang mit EKZ von Geschäfts(raum)miete⁴⁾. Auch in der Lehre finden sich durchaus Stimmen, die die Qualifikation der Bestandverträge in EKZ als Miete jedenfalls idR für richtig halten⁵⁾.