Erhaltungsbeitrag und Mietzinsherabsetzung bei unterbliebener Anzeige der Unbrauchbarkeit (§ 16 Abs 2 Z 4 MRG)

Nach der nunmehr ständigen Rechtsprechung des OGH (s unten S 208) ist bei der Ermittlung der für die Berechnung des Erhaltungsbeitrages maßgeblichen Mietzinskategorie (§§ 45 Abs 1, 16 Abs 2 MRG) auch zu prüfen, ob der Mieter dem Vermieter etwaige Mängel iSd § 16 Abs 2 Z 4 MRG angezeigt hat. Aus dieser Bestimmung wird von der hA eine für alle Kategorien eingreifende Obliegenheit des Mieters zur Verständigung des Vermieters von der Unbrauchbarkeit kategoriebestimmender Ausstattungsmerkmale entnommen; die Verletzung dieser Obliegenheit führt zur Unbeachtlichkeit des Mangels bei der Kategorieeinstufung, und zwar auch dann, wenn der Vermieter davon gewußt hat (vgl Fenyves, ImmZ 1983, 181 ff; OGH in MietSlg 36.307; ImmZ 1985, 425, und unten S 208). Für Altmietverträge, um die es ja in den Fällen des Erhaltungsbeitrages geht, würde dies bedeuten, daß der Mieter damals bei Bezug der Wohnung - also uU vor -zig Jahren - dem Vermieter die Unbrauchbarkeit von Einrichtungen der Wohnung, die heute für die Kategorien von Bedeutung sind, anzeigen hätte müssen, andernfalls so vorgegangen wird, als wären sie funktionsfähig gewesen. Entsprechendes vertritt der OGH auch für die Ermäßigung des Hauptmietzinses nach § 44 Abs 2 und 3 MRG, bei der ebenfalls auf die Kategorie im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses abzustellen ist.