Luxusvilla: Der Liegenschaftszinssatz bei "Umkehrung des Ertragswertverfahrens" (Teil 1)

Mit dem Ertragswertverfahren iSd § 5 LBG 1992 werden nicht nur die Immobilien bewertet, deren Vermietung und Verpachtung tatsächlich zu Erträgen führt, sondern zudem auch eigengenutzte, die bei Fremdnutzung Erträge erzielen könnten.¹ In der von der Rechtsprechung² mittlerweile wiederholt bestätigten Verwaltungspraxis³ wird die liegenschaftsartspezifisch angemessene Verzinsung des investierten Kapitals (= "Sollmiete") regelmäßig durch Anwendung des "umgekehrten Ertragswertverfahrens" ⁴ aus dem Sachwert hergeleitet. Dabei kommt dem Liegenschaftszinssatz große Bedeutung zu. Der folgende Beitrag konzentriert sich auf wissenschaftlich anerkannte Methoden, die bei Bestimmung und Begründung des Liegenschaftszinssatzes herangezogen werden dürfen und setzt sich eingehend mit deren Vor- und Nachteilen auseinander. Einerseits wird die problematische Ableitung des Liegenschaftszinssatzes auf der Grundlage von Kapitalmarktdaten thematisiert und andererseits auf die Vorzüge des unmittelbar aus dem Immobilienmarktgeschehen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes hingewiesen.