Mietzinsreserve und Kaufvertrag

Kaufverträge über Zinshäuser verraten manchmal Rechtsunsicherheit über die Bedeutung der Mietzinsreserve. So sind Klauseln zu finden, wonach eine Mietzinsreserve in bestimmter Höhe zugesichert wird oder dem Käufer herauszugeben ist.

Nach dem MRG handelt es sich bei der Mietzinsreserve um eine Rechnungspost (und kein gebunden veranlagtes Vermögen), die aber für die wirtschaftliche Position des Erwerbers von Bedeutung sein kann. Soweit die Mietzinseinnahmen eines Jahres die Ausgaben übersteigen (§ 20 MRG), ist der rechnerische Überschuß in den nächsten zehn Jahren für die Finanzierung der Erhaltung und Verbesserung des Gebäudes von Einfluß. Insb kann ein Beitrag der Mieter über § 18 MRG nur durchgesetzt werden, soweit die Kosten der Arbeiten die Summe der Reservebeträge der vorausgehenden zehn Jahre übersteigen. Zu Erhaltungsarbeiten und Verbesserungsmaßnahmen kann der Hauseigentümer auch gezwungen werden, wobei zur Deckung die Mietzinsreserven der letzten zehn Jahre herangezogen werden müssen (§ 3 Abs 3, § 4 Abs 3 und § 6 Abs 1 MRG). Hat in einem Jahr der Eigentümer nach der Berechnungsweise des § 20 MRG einen Abgang verzeichnet, so kann dieser nicht mit dem Überschuß des Folgejahres saldiert werden; der rechnerische Abgang ist aber in die Berechnung der Reservebeträge einzubeziehen, die für ein § 18-Verfahren anzustellen ist (vgl nunmehr Würth/Zingher, MRG¹⁹ § 20 Rz 12). Durch den Eigentümerwechsel kommt es zu keiner neuen Reservebildung, sondern die des Vorgängers ist weiterzuführen, sodaß erst nach Ablauf von zehn Jahren die Reserverechnung des Vorgängers ohne Einfluß ist.