BFG: Gebühr aufgrund eines (un)befristeten Pachtvertrags
Bearbeiter: Bence Péter Komár
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GebG 1957: § 17, § 33 TP 5 Abs 1 und Abs 3
Abstract
Gem § 17 Abs 1 GebG ist für die Festsetzung von Gebühren der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Urkunde maßgebend. Zum Urkundeninhalt zählt auch der Inhalt von Schriften, der durch Bezugnahme zum rechtsgeschäftlichen Inhalt gemacht wird. Nicht zum Urkundeninhalt gehört hingegen die Motivation der Parteien für den Abschluss bzw die Gestaltung eines Rechtsgeschäfts. Damit im Einklang erkannte das BFG, dass sich aus der bloßen Vermutung der Parteien, dass ein unter einer auflösenden Bedingung abgeschlossener Pachtvertrag tatsächlich höchstens sieben Monate dauern würde, keine bestimmte Vertragsdauer von sieben Monaten ableiten lässt.
Die Beschwerdeführerin (Bf) schloss am 5. 8. 2021 einen Pachtvertrag über bestimmte Liegenschaften ab. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass die Verpächterin der Bf dieselben Liegenschaften mit Kaufvertrag vom selben Tag verkauft. Der Pachtvertrag wurde bis zur Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages (bis zur Einverleibung der Bf als Eigentümer) oder bis zum Zeitpunkt des – durch die Bf jederzeit möglichen – Rücktritts vom Kaufvertrag abgeschlossen. Als maximale Vertragsdauer vereinbarten die Parteien 36 Monate. Der jährliche Pachtzins betrug pauschal 100.000 € (exkl Betriebskosten). Der Vertrag erlosch in Wirklichkeit am 8. 2. 2022 mit Einverleibung der Bf als Eigentümer ins Grundbuch (Konfusion). Das Finanzamt (FA) ging von einem auf drei Jahre (36 Monate) abgeschlossenen Pachtvertrag aus und setzte die Bemessungsgrundlage mit Bescheid vom 14. 1. 2022 iHv 330.000 € fest. Dabei wurden jährliche Betriebskosten iHv 10.000 € geschätzt. Die Gebührenschuld beträgt gem § 33 TP 5 Abs 1 Z 1 GebG 1 % der Bemessungsgrundlage. Im gegenständlichen Fall betrug sie somit 3.300 €. Die Bf beantragte die festgesetzte Gebühr zu reduzieren. Die Parteien seien nämlich bei Abschluss des Pachtvertrages davon ausgegangen, dass das Pachtverhältnis in Wirklichkeit maximal sieben Monate dauern werde, weil spätestens dann der Kaufvertrag rechtswirksam werden sollte. Gehe man von einer maximalen Vertragsdauer von sieben Monaten aus, betrage die Bemessungsgrundlage 64.166,67 € (110.000/12 * 7) und die Gebühr iHv 1 % betrage 641,67 €. Mit Beschwerdevorentscheidung vom 6. 9. 2022 wies das FA die Beschwerde als unbegründet ab, wobei es diesmal von einem Pachtvertrag unbestimmter Vertragsdauer ausging. Die Bf stellte gegen die Beschwerdevorentscheidung einen Vorlageantrag.
Entscheidung des BFG
Gem § 33 TP 5 Abs 1 Z 1 GebG unterliegen Bestandverträge (§§ 1090 ff ABGB) und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem Wert im Allgemeinen mit 1 % der Gebühr. Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Der VwGH hat in seinem Erkenntnis vom 28. 2. 2002, 2001/16/0606, unter Hinweis auf seine stRsp ausgeführt, dass die Gebühr von der ausdrücklich rechtsgeschäftlich vereinbarten Dauer und nicht ausgehend von der tatsächlichen Dauer zu entrichten ist.
Dem Einwand der Bf, wonach den Parteien vom Anfang an klar gewesen sei, dass die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags nach ca sieben Monaten (ungefähre Länge des Verfahrens beim Grundbuchsgericht) eintreten und somit der Pachtvertrag erlöschen würde, entgegnete das BFG zweierlei. Erstens ist gem § 17 Abs 1 GebG für die Festsetzung der Gebühren der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Schrift (Urkunde) maßgebend. Dagegen ist die Motivation für den Abschluss bzw die Gestaltung des Rechtsgeschäftes unerheblich. Zweitens könne die Komplexität eines Lebenssachverhalts verbunden mit einem allenfalls erforderlichen Ermittlungsverfahren bei den für die Genehmigungen jeweils zuständigen Behörden oder beim Grundbuchsgericht sehr wohl zu einem länger dauernden Verfahren führen. Dies war den Vertragsparteien offensichtlich auch bewusst. Deswegen wurde der vorangehende Pachtvertrag nicht bloß über sieben Monate, sondern – vorsichtshalber – über 3 Jahre abgeschlossen. Geht man aufgrund der Ungewissheit, wann die vereinbarte Bedingung eintritt bzw ob und allenfalls, wann ein solcher Rücktritt erfolgt, von einem unbefristeten Vertrag aus, so würde sich an der Bemessung dennoch nichts ändern und es käme das dreifache Jahresentgelt zum Ansatz (§ 33 TP 5 Abs 3 erster Halbsatz).
Das FA hat demnach zu Recht die Gebühr vom dreifachen Jahresentgelt inkl Betriebskosten (geschätzt gem § 184 BAO) festgesetzt. Die Beschwerde war daher als unbegründet abzuweisen.
Conclusio
Dem Erkenntnis des BFG ist zuzustimmen. Im vorliegenden Fall haben die Parteien eine maximale Vertragsdauer von 36 Monaten vereinbart, wobei sie von einer tatsächlichen Vertragsdauer von sieben Monaten ausgingen. Vereinbaren Vertragsparteien, dass ein Bestandvertrag mit dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses endet (auflösende Bedingung), kann trotzdem nicht von einer im Vertrag nicht festgemachten bestimmten (durch die Parteien vermuteten) Dauer ausgegangen werden. Das FA nahm in seinem ursprünglichen Bescheid einen auf 36 Monate befristeten Bestandvertrag an, während in seiner Beschwerdevorentscheidung von einem „gebührenrechtlich auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Vertrag“ die Rede ist. Da im vorliegenden Fall die Qualifizierung hinsichtlich der Vertragsdauer als bestimmt oder unbestimmt keinen Unterschied für die endgültige Gebührenschuld entfaltete, hat sich das BFG mit der Frage nicht auseinandergesetzt, ob der Pachtvertrag für bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen wurde. Interessant erscheint daher die Frage, wie der Fall zu beurteilen gewesen wäre, wenn die Parteien eine von den 36 Monaten abweichende maximale Vertragsdauer vereinbart hätten. Die Dauer des Pachtvertrags hängt von Umständen ab, die außerhalb des Pachtvertrags liegen. Einerseits wurde vereinbart, dass der Pachtvertrag endet, sobald der Kaufvertrag erfüllt wird (Einverleibung der Käuferin als Eigentümer). Andererseits wurde im Kaufvertrag sowohl der Pächterin als auch der Verpächterin ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag eingeräumt. Bei Ausübung dieses Rechts endete auch der Pachtvertrag. Wegen der Ungewissheit, ob und wann diese Umstände eintreten, ist mE ein Pachtvertrag unbestimmter Dauer anzunehmen.
