BFG zur Bauherreneigenschaft beim Grundstückserwerb und anschließender Bauführung durch Dritte
Bearbeiter: Michael Gleiss
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GrEStG 1987: § 5
Abstract
Das BFG hatte über die Frage der Bauherreneigenschaft von Ehegatten zu entscheiden, die ein Grundstück erworben hatten und anschließend von dritter Seite ein Haus errichten ließen. Das FA und auch das BFG erachteten den Erwerb des Grundstücks und die Bauführung als einheitlichen Leistungsgegenstand, weshalb die Kosten für den Hausbau in die Bemessungsgrundlage der GrESt einzubeziehen waren. Die strengen Kriterien, um eine Bauherreneigenschaft der Erwerber zu bejahen (und somit die Nichteinbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage), waren nicht erfüllt.
Am 3. 4. 2014 erteilten die Ehegatten und späteren Beschwerdeführer der Bau-GmbH den Auftrag zur Errichtung eines Hauses. Zudem wurde vereinbart, dass der Bauauftrag nur dann gültig werden sollte, sobald der Kauf eines bebaubaren Grundstücks erfolgt sei. Außerdem wurde den Auftraggebern eine Preisgarantie von 12 Monaten eingeräumt. Die Bau-GmbH stellte im September 2014 ein Bauplatzbewilligungsansuchen für das später von den Ehegatten erworbene Grundstück. Der Einreichplan wurde seitens der Bau-GmbH ebenso im September 2014 eingebracht und von der zuständigen Behörde bewilligt. Bauwerber waren die Ehegatten, Grundeigentümer die W-GmbH und Planverfasser sowie Bauführer die Bau-GmbH.
Ende des Jahres 2014 unterzeichneten die Ehegatten sodann den Grundstückskaufvertrag. Verkauft wurde die Liegenschaft von der W-GmbH. Die GrESt errechnete sich vom Kaufpreis für das Grundstück und wurde vom vertragserrichtenden Notar selbst berechnet und abgeführt.
Im Rahmen einer Außenprüfung entdeckte der Prüfer einen Kooperationsvertrag zwischen der verkaufenden W-GmbH und der Bau-GmbH. Im Ergebnis ging die Betriebsprüfung von einer finalen Verknüpfung zwischen dem Bauvertrag und dem Grundstückskaufvertrag aus und erachtete das Grundstück samt errichtetem Haus als Gegenstand des Erwerbsvorgangs. Das FA schloss sich der Beurteilung des Betriebsprüfers an und setzte die GrESt gem § 201 Abs 2 Z 3 BAO fest. Die erhobene Beschwerde wies das FA mit Beschwerdevorentscheidung ab. In der Folge wurde die Vorlage an das BFG begehrt.
Entscheidung des BFG
Gem § 4 Abs 1 GrEStG ist die GrESt vom Wert der Gegenleistung zu bestimmen. Die Gegenleistung ist bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzung (§ 5 Abs 1 GrEStG). Wenn der Erwerber im Hinblick auf die Bebauung des Grundstücks neben dem Kaufpreis — an wen auch immer — weitere Leistungen erbringt, ist zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage auf den Besteuerungsgegenstand zurückzugreifen und zu fragen, in welchem Zustand des Grundstücks die GrESt anfällt. Die Baukosten werden in die Bemessungsgrundlage einbezogen, wenn die Errichtung des Gebäudes in einer finalen Verknüpfung mit dem Grundstückserwerb steht. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Grundstückserwerb an ein vorgegebenes Gebäude gebunden ist. Unwesentlich für die Frage der Miteinbeziehung der Baukosten ist, ob über den Grundstückskauf und die Gebäudeerrichtung unterschiedliche Vertragsurkunden errichtet wurden (vgl VwGH 10. 4. 2008, 2007/16/0223, VwGH 24. 2. 2005, 2004/16/0210 sowie 17. 3. 2005, 2004/16/0246; jeweils mwN).
Der Käufer ist nur dann als Bauherr anzusehen (weshalb die Baukosten nicht in die Gegenleistung einzubeziehen sind), wenn er auf die bauliche Gestaltung des Gebäudes Einfluss nehmen kann, das Baurisiko trägt, dh er den ausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist sowie, dass er das finanzielle Risiko trägt und somit kein Fixpreis vereinbart ist (vgl zB VwGH 24. 5. 1971, Slg 4234/F oder 30. 1. 2014, 2013/16/0078).
Da die Käufer ihren alleinigen Einfluss auf die Gestaltung des Gebäudes darin begründet sehen, dass sie innerhalb der Angebotspalette der Bau-GmbH wählen konnten, wird die finale Verknüpfung zwischen Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung nicht infrage gestellt. Die Beschwerde ist bereits deshalb nicht geeignet, Bedenken gegen den angefochtenen Bescheid zu erwecken (VwGH 17. 3. 2005, 2004/16/0246).
Im Rahmen der freien Beweiswürdigung ist davon auszugehen, dass die Veräußererseite (Verkäuferin und Baufirma) zusammengearbeitet hat. Es ist somit von einem objektiven engen sachlichen Zusammenhang zwischen den Verträgen auszugehen. Die finale Verknüpfung lässt sich auch aus dem Zusammenwirken der Veräußererseite, dem zeitlichen Naheverhältnis der Verträge, dem Ansuchen auf Bauplatzbewilligung vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages sowie dem Umstand ableiten, dass bereits im Errichtungsvertrag das später erworbene Grundstück ausgewiesen wurde. Der Wille der Erwerber war sohin auf den Erwerb eines bebauten Grundstücks (einheitlicher Leistungsgegenstand) gerichtet.
Ebenso tragen die Ehegatten nicht das preisliche Risiko. Der Umstand, dass im Falle der Insolvenz des Bauunternehmens der Bau mit eigenen Mitteln fortgesetzt werden muss, ist kein typisches Baurisiko, das die Frage der Bauherreneigenschaft beantwortet. Vielmehr wurde im vorliegenden Fall ein Fixpreis vereinbart, was nach der Rsp des VwGH gegen die Tragung des finanziellen Risikos spricht (vgl zB VwGH 13. 5. 2003, 99/15/0238 oder 29. 7. 2004, 2004/16/0053).
Im Ergebnis war der Erwerbswille der Ehegatten somit auf den Kauf eines bebauten Grundstücks gerichtet. Der angefochtene Bescheid entspricht somit der Rechtslage. Die Revision wurde nicht zugelassen.
Conclusio
Das vorliegende Erkenntnis bestätigt die stRsp des VwGH zur Bauherreneigenschaft im Falle des Erwerbs eines Grundstücks und damit in Zusammenhang stehender Bauausführung (s dazu im Detail Schaffer/Siller in Pinetz/Schragl/Siller/Stefaner [Hrsg], GrEStG [2017] § 5 Rz 183 ff). Der Umstand, dass die Bauführung einem Dritten oblag, ändert nichts an der Beurteilung, weil die Verkäuferin und die Baufirma zusammengearbeitet haben. Die Kriterien, wann eine Bauherreneigenschaft der Grundstückserwerber angenommen werden kann, sind sehr eng (s zB V. Bendlinger, GES 2019, 94). Die drei relevanten Kriterien für die Bauherreneigenschaft (Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung, Tragung des Baurisikos und Tragung des finanziellen Risikos) sollten bereits bei der Vertragsgestaltung bedacht werden, um Nachforderungen der GrESt zu vermeiden.
