„Hoteldorf“ iSd K-ROG 2021?

K-ROG 2021: § 30

§ 30 Abs 4 K ROG 2021 sieht vor: „Ein Hoteldorf ist eine von einem Bauwerber nach einem Gesamtplan errichtete Anlage mit mehr als drei Gebäuden zur Unterbringung von Urlaubsgästen, von der aufgrund ihrer Lage, ihrer Ausgestaltung und Einrichtung sowie der räumlichen Naheverhältnisse der einzelnen Gebäude und aufgrund der vorgesehenen Eigentums- oder Bestandsverhältnisse anzunehmen ist, dass sie der gewerbsmäßigen Fremdenbeherbergung dient. Hoteldörfer müssen jedenfalls eine Verpflegung der Gäste anbieten und über ein Gebäude verfügen, in dem die zentralen Infrastruktureinrichtungen, wie Rezeption, Speisesäle, Restaurants, Cafés, Aufenthaltsräume und dergleichen, untergebracht sind. [...]“

Im Anwendungsbereich des § 30 Abs 4 K-ROG 2021 ist der Begriff „Gebäude“ iSd der Rsp des VwGH zur K-BO 1996 zu verstehen (künstlich hergestellte Konstruktionen in fester Verbindung mit dem Boden, durch welche ein allseits abgeschlossener Raum gebildet wird).

Dies ist mit der Zielsetzung des Kärntner Landesgesetzgebers in Einklang zu bringen. Die Erläuterungen (vgl ErlRV 01-VD-LG-1865/5-2021, S 36) machen deutlich, dass der Kärntner Landesgesetzgeber mit § 30 Abs 4 K-ROG 2021 den erhöhten Flächenverbrauch regulieren wollte, der mit der Errichtung von Hoteldörfern einhergeht. Somit ist davon auszugehen, dass es dem Kärntner Landesgesetzgeber gerade auf die Regulierung der Anzahl derartiger abgegrenzter Wohnobjekte zur Gästebeherbergung ankam. Die Definition des Hoteldorfes setzt einen Gesamtplan sowie das Vorhandensein von Verpflegungseinheiten, Aufenthaltsräumen, Rezeption usw voraus. Es ist mit den Erwartungen des täglichen Lebens durchaus vereinbar, dass die Wohngebäude - wie im Revisionsfall - mit den zentralen Infrastruktureinrichtungen verbunden sind, um diese witterungsunabhängig bequem erreichen zu können; eine solche Verbindung kann aber nicht verhindern, dass die Gebäude als eigenständig iSd § 30 Abs 4 K-ROG 2021 beurteilt werden und der Tatbestand des Hoteldorfes erfüllt ist. Vielmehr macht der Kärntner Landesgesetzgeber mit seinem Hinweis auf einen Gesamtplan deutlich, dass das Bauvorhaben in seiner gesamten baulichen Ausgestaltung zu beurteilen ist, um damit Umgehungsabsichten betreffend die Flächenwidmung hintanzuhalten.

VwGH 4. 12. 2024, Ro 2023/06/0011

Entscheidung

Nach den Feststellungen sind die elf Chalets durch die Tiefgarage samt Lobby, Zugangstreppen und Erschließungszonen miteinander verbunden, verfügen aber über keine gemeinsamen Außenwände, Dachführungen oder sonstige ineinandergreifende Komponenten, die auf ein einheitliches einziges Gebäude hindeuten würden.

Auf dieser Basis kam das VwG im Einklang mit der Rsp des VwGH zum Vorliegen eines „Gebäudes“ iSd K-BO 1996 zu dem Ergebnis, dass es sich fallbezogen um voneinander abgesetzte Häuser und somit um elf eigenständige Gebäude handle. Diese einzelfallbezogene Beurteilung des VwG ist nicht zu beanstanden (vgl etwa auch VwGH 21. 6. 2005, 2004/06/0020 [= ZfV 2007/1812], zur insoweit vergleichbaren Rechtslage in Vorarlberg, wonach ein gegenüber dem Wohnhaus getrennt oberirdisch in Erscheinung tretender Bauteil für sich an den Begriffen „Gebäude“ bzw „Bauwerk“ zu messen ist, auch wenn das Wohnhaus mit der Tiefgarageneinfahrt und der Tiefgarage ein einheitliches Bauvorhaben darstellt).

Vor dem Hintergrund, dass das vorliegende Bauvorhaben unstrittig über zentrale Infrastruktureinrichtungen verfügt, ist das VwG somit zutreffend zum Ergebnis gekommen, dass der Tatbestand des § 30 Abs 4 K-ROG 2021 erfüllt ist.