Immobilienmaklerin – Provision

MaklerG: § 6, § 7

Voraussetzung für die Anwendung des § 7 Abs 2 MaklerG (Entfall des Provisionsanspruchs, wenn das vermittelte Rechtsgeschäft aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird) ist der rechtswirksame Abschluss des vermittelten Vertrags. Mangelt es schon daran, kommt der Provisionsanspruch bereits nach § 6 und § 7 Abs 1 MaklerG grds nicht in Betracht. Dem Vermittler steht auch dann kein Provisionsanspruch zu, wenn eine einvernehmliche Auflösung wegen eines Wurzelmangels des Rechtsgeschäfts erfolgte (also auch ohne gerichtliche Anfechtung des vermittelten Geschäfts). Auch in einem solchen Fall entfällt der Provisionsanspruch nicht gem § 7 Abs 2 MaklerG, sondern deshalb, weil der Immobilienmakler keinen (beständig) rechtswirksamen Vertrag erwirkte (sondern einen mit einem Wurzelmangel behafteten).

Eine Vertragsanfechtung (hier wegen Irrtums) bedarf einer entsprechenden Erklärung des Vertragsteils; eine „Anfechtungslage“, die zwar aufgrund der Sachlage grds denkbar ist, vom Berechtigten aber nicht geltend gemacht wurde, reicht für sich allein nicht aus, um vom Entfall des Provisionsanspruchs wegen eines nicht (beständig) wirksamen Vertragsabschlusses ausgehen zu können. Da sich die bekl „Käuferin“ hier in erster Instanz auf eine Anfechtbarkeit des Kaufvertrags wegen eines Irrtums infolge unrichtiger Informationen der Kl (Immobilienmaklerin) nicht gestützt hat, lässt sich die Abweisung des Klagebegehrens nicht mit einem Wegfall des Provisionsanspruchs zufolge einer aussichtsreichen Anfechtungslage betr das Hauptgeschäft wegen dieses Wurzelmangels begründen.

Im Ergebnis bleibt es im vorliegenden Fall aber dennoch beim Entfall des Provisionsanspruchs, allerdings aufgrund des § 7 Abs 2 MaklerG: Die Bekl hat nachgewiesen, dass die Elektroinstallationen in der Wohnung – entgegen der ausdrücklichen vertraglichen Zusage der Verkäuferin und der Kl – mangelhaft waren, sodass sie aus einem nicht von ihr zu vertretenden Grund den Kaufvertrag nicht abgewickelt hat. Die Ausführung des vermittelten Geschäfts wurde daher ohne ihr Verschulden unmöglich oder unzumutbar. Die Frage, ob auch die Verkäuferin als ursprüngliche Auftraggeberin der Kl zum Rücktritt von diesem Kaufvertrag berechtigt war und/oder ob sie ihrerseits an der Nichtausführung des Vertrags ebenfalls kein Verschulden trifft, ist für die Beurteilung der Frage der Berechtigung des Provisionsanspruchs der Kl (als Maklerin) gegenüber der Bekl (als weitere Auftraggeberin) nicht maßgeblich. § 7 Abs 2 MaklerG setzt nicht voraus, dass das Unterbleiben der Durchführung des vermittelten Vertrags letztlich einem der Vertragsteile zugeordnet werden kann.

OGH 4. 7. 2024, 5 Ob 87/24s

Entscheidung

Bei Abweisung des Klagebegehrens wegen einer aussichtsreichen Anfechtungslage betr das Hauptgeschäft (Wurzelmangel) zog das BerufungsG die E 6 Ob 194/22f (= RS0134245 = RdW 2023/285; immolex 2023/121 [Horn]) für seine rechtliche Beurteilung heran. In jenem Fall war dem – zur Provisionszahlung an den Makler verpflichteten – Käufer die Finanzierung des Kaufpreises nicht gelungen, weshalb der Verkäufer vom vermittelten Vertrag zurücktrat, was der Käufer akzeptierte. Nachträglich erfuhr der Käufer jedoch, dass für das gekaufte (noch fertigzustellende) Wohnhaus keine Baubewilligung vorhanden gewesen (und ein Beseitigungsauftrag zu erwarten) war, weshalb er seinerseits den Kaufvertrag hätte anfechten und damit rückwirkend beseitigen hätte können. Der Senat entschied damals, dass der Provisionsanspruch des Maklers entfalle, sofern der Auftraggeber die Anfechtungslage und den Umstand nachweisen könne, dass er den Vertrag erfolgreich gegenüber seinem Vertragspartner angefochten hätte; ein gesondertes (Feststellungs-)Verfahren des Käufers gegen den Veräufer könne nicht verlangt werden, diese Frage sei im Verfahren über den Provisionsanspruch zu klären.

Die kl Maklerin argumentiert nun damit, dass die Bekl einen Teilbetrag des Kaufpreises (rund 5 %) zurückbehalten und damit nicht – wie vertraglich vereinbart – bis zum vereinbarten Zeitpunkt den gesamten Kaufpreis an den Treuhänder überwiesen habe. Die Verkäuferin habe aus diesem Grund ihren Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt, der wegen der Säumnis der Bekl gerechtfertigt gewesen sei. Damit sei der Vertrag aufgrund einer Leistungsstörung in der Sphäre der Käuferin nicht ausgeführt worden.

Dabei übergeht die Kl allerdings die weitere Feststellungen zu den einzelnen Verhandlungsschritten der Parteien betr die zugesagte Beschaffenheit der Wohnung und insb zum fehlenden Prüfbericht für die Elektroinstallationen. Die Verkäuferin setzte der Bekl eine Frist von acht Tagen für die Überweisung des restlichen offenen Kaufpreises bei sonstigem Rücktritt und am letzten Tag dieser Frist antwortete die Bekl darauf, dass der Elektroprüfbericht, der laut Kaufvertrag eine Voraussetzung für die Auszahlung des beim Treuhänder erlegten Betrags war, zahlreiche Mängel der Elektroanlage aufgezeigt habe und auch andere Zusagen nicht eingehalten worden seien. Die Bekl sei daher ihrerseits zum Vertragsrücktritt (wegen „Vertrauensbruchs“) berechtigt, den sie hiermit erkläre.

Nach den Feststellungen stand insb bereits die – wenngleich nicht vertragskonforme – Zurückbehaltung des Kaufpreisteils von 5 % in einem unmittelbaren Zusammenhang mit den (aus dem erst zwei Wochen nach Vertragsunterzeichnung übermittelten Elektrobefund ersichtlichen) Mängeln der Elektroinstallationen der Wohnung. Damit steht aber fest, dass die Ausführung des Kaufvertrags letztlich auch daran scheiterte, dass die Wohnung entgegen den Zusagen der Verkäuferin (sowie denen der Kl als ihrer Verhandlungsgehilfin, vgl RS0016200 [T10]) eine vertraglich (mehrfach) ausdrücklich zugesicherte Eigenschaft nicht aufwies. Angesichts dieser Feststellungen ist der Bekl der Nachweis gelungen, dass ohne ihr Verschulden der Vertrag aus nicht von ihr zu vertretenden Gründen nicht durchgeführt wurde.

Der Kl ist allerdings zuzugestehen, dass eine Vertragsanfechtung (hier wegen Irrtums) einer entsprechenden Erklärung des Vertragsteils bedurft hätte und dass – entgegen der Argumentation des BerufungsG – eine „Anfechtungslage“ für sich allein nicht ausreicht, die zwar aufgrund der Sachlage grds denkbar ist, aber vom Berechtigten nicht geltend gemacht wurde.

Im Ergebnis bleibt es im vorliegenden Fall aber dennoch beim Entfall des Provisionsanspruchs, allerdings aufgrund des § 7 Abs 2 MaklerG (siehe Leitsatz).

Auch aus dem Umstand, dass die Bekl ihren Vertragsrücktritt (erst) am Tag des Ablaufs der Nachfrist für die Zahlung der restlichen Kaufpreiszahlung erklärte (und damit letztlich den Rücktritt der Verkäuferin „akzeptierte“), ist für den Rechtsstandpunkt der Kl nichts zu gewinnen.