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*Ergebnis einer Umfrage unter 225 Steuerberater:innen und Rechtsanwält:innen (Mai 2024) durchgeführt von IPSOS im Auftrag von LexisNexis Österreich.
Nach § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG hat der Makler bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen ihm und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, nur dann Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
Im vorliegenden Fall ist das BerufungsG nicht von höchstgerichtlicher Rsp abgewichen, wenn es eine Hinweispflicht der kl Maklerin darauf verneint hat, dass die (namensähnliche) irische Gesellschaft, die die Provisionsvereinbarung ebenso unterfertigt hatte (Beitritt als Vermittlerin), an der Verkäufergesellschaft beteiligt ist. Es war nicht die kl Maklerin die Gesellschafterin der Verkäufergesellschaft, sondern diese (irische) Gesellschaft. Zu einer konzernmäßigen Verflechtung zwischen der Kl und dieser weiteren Gesellschaft fehlen Feststellungen, darauf kommt es aber nicht an. Maßgeblich ist vielmehr, ob diese weitere Gesellschaft intensiv mit der Verkäuferin der Liegenschaft verflochten war. Abgesehen von deren Beteiligung von 2 % gibt es aber weder Vorbringen noch Anhaltspunkte zu einer derartigen wirtschaftlichen Verflechtung.
Entscheidung
Das BerufungsG ging von einem adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit der Kl als Maklerin und dem letztlich vermittelten Liegenschaftskaufvertrag aus, der ein zweckgleichwertiges Geschäft iSd § 6 Abs 3 MaklerG sei. Die außerordentliche Revision des Bekl dagegen wurde vom OGH mangels erheblicher Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.
Wie sich den Ausführungen des OGH entnehmen lässt, war offensichtlich zunächst ein Verkauf von drei Liegenschaften im Paket vorgesehen. Letztlich wurde nur eine dieser Liegenschaften verkauft, und zwar an eine Gesellschaft, die der Unternehmensgruppe des ursprünglichen Co-Investors des Bekl zuzurechnen ist.
Dass der Co-Investor (und damit die Käufergesellschaft) unabhängig von der Tätigkeit der Kl Käufer geworden wären, ergibt sich aus dem festgestellten Sachverhalt nicht. Auch wenn den verkaufenden Gesellschaften der Co-Investor bzw dessen Unternehmen als potentielle Interessenten ursprünglich an sich bekannt gewesen sein sollten, wurden diese doch zunächst ausdrücklich nicht zur Anbotslegung eingeladen. Erst anlässlich von Termine im Februar 2022, die unter Federführung der Kl als Vermittlerin stattfanden, gab der Bekl bekannt, dass er einen Co-Investor beiziehen wolle, und zwar die Unternehmensgruppe, der die Käufergesellschaft zuzurechnen ist.
Unabhängig davon, ob bereits ein Mail im Mai 2022 (auch) Interesse an einem Einzelerwerb erkennen ließ, lagen zwischen der letzten festgestellten Vermittlungstätigkeit der Kl im Mai 2022 und dem verbindlichen Geschäftsabschluss im Oktober 2022 gerade fünf Monate. Ein endgültiges Scheitern der Verhandlungen in Bezug auf die letztlich verkaufte Liegenschaft wurde nicht festgestellt. Das endgültige Scheitern des ursprünglich geplanten Erwerbs aller drei Liegenschaften im Juli 2022 wurde vom Bekl nicht mit unterschiedlichen Vorstellungen betreffend den (Gesamt-)Kaufpreis begründet, sondern mit dem Ergebnis der due-diligence-Prüfung.
Die ao Revision des Bekl enthält auch keine wesentlichen Argumente dagegen, warum der Verkauf nur einer Liegenschaft an die seinem Co-Investor zuzurechnende Gesellschaft kein zweckgleichwertiges Geschäft iSd § 6 Abs 3 MaklerG sein sollte. Nach der nicht zu beanstandenden Auffassung des BerufungsG bestand der Zweck des konkreten Vertrags für den Bekl hier darin, Informationen (so va die Liegenschaftsadressen) zu den zum Verkauf stehenden Liegenschaften zu erhalten, wobei sich nicht ergeben habe, dass für ihn der Erwerb der Liegenschaften nur im Paket und nicht auch einzeln maßgeblich gewesen wäre. Dass die Provisionsvereinbarung als „potentielle Transaktion“ an sich den Verkauf aller drei Liegenschaften im Paket vorsah, berücksichtigte das BerufungsG ohnedies.
