Maklerprovision: Kein Hinweis auf wirtschaftliches Naheverhältnis – Verjährung

ABGB: § 1431

KSchG: § 30b

MaklerG: § 6, § 11

Nach § 6 Abs 4 MaklerG iVm § 30b KSchG hat der Makler keinen Provisionsanspruch, wenn er den Auftraggeber auf das wirtschaftliche Naheverhältnis zum Verkäufer der Liegenschaft und damit auf die mögliche Interessenkollision nicht (unverzüglich und schriftlich) hingewiesen hat.

Bei einem Verstoß gegen § 6 Abs 4 MaklerG können Provisionszahlungen als rechtsgrundlose Zahlung einer Nichtschuld gem § 1431 ABGB zurückgefordert werden. Da die Maklertätigkeit von § 1486 Z 6 ABGB nicht erfasst ist, hat der Gesetzgeber in § 11 MaklerG eine verjährungsrechtliche Sonderbestimmung normiert. Danach verjähren Ansprüche aus dem Maklerverhältnis in drei Jahren ab Fälligkeit (Hemmung der Verjährung, solange der Makler vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts keine Kenntnis erlangen konnte; § 11 Satz 2 MaklerG). Nach der weit gewählten Formulierung in § 11 MaklerG „Ansprüche aus dem Maklerverhältnis“ werden jedenfalls sämtliche Ansprüche erfasst, die im MaklerG normiert sind. Dazu gehören die Provisionsansprüche des Maklers, aber auch die (Rückforderungs-)Ansprüche des Auftraggebers, die aus einer Verletzung des § 6 Abs 4 MaklerG resultieren. Hat der Auftraggeber – wie hier – die Provision trotz eines fehlenden (schriftlichen) Hinweises nach § 6 Abs 4 Satz 3 MaklerG iVm § 30b KSchG irrtümlich rechtsgrundlos gezahlt, gelangt für den Rückforderungsanspruch iSd § 1431 ABGB somit die dreijährige Verjährungsfrist des § 11 MaklerG unmittelbar zur Anwendung.

OGH 19. 4. 2023, 3 Ob 236/22k

Entscheidung

Im Anlassfall hat die Kl die Provision am 27. 10. 2017 bezahlt. Da der Kaufvertrag über die vermittelte Wohnung samt den Kfz-Abstellplätzen erst am 2. 11. 2017 abgeschlossen wurde und der Provisionsanspruch gem § 7 Abs 1 MaklerG frühestens zu diesem Zeitpunkt hätte entstehen können, konnte auch die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch nicht vorher zu laufen beginnen.

§ 11 MaklerG enthält in Satz 2 eine Regelung über die Hemmung der Verjährung, solange der Makler vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts keine Kenntnis erlangen konnte. Die Verjährung beginnt danach somit – iS einer Fortlaufshemmung – erst mit Kenntnis des Maklers vom Zustandekommen des vermittelten Geschäfts, also des nach § 7 Abs 1 MaklerG anspruchsbegründenden Sachverhalts (vgl Fromherz, MaklerG [1997] § 11 Rz 7 und 9; Gartner/Karandi, MaklerG³ § 11 Rz 6).

Es könnte erwägenswert sein, diese Bestimmung über die Hemmung der Verjährung (des Verjährungsbeginns) gleichermaßen für den hier zu beurteilenden Rückforderungsanspruch des Auftraggebers anzuwenden, weil diesem im Allgemeinen keine besondere Sach- und Rechtskenntnis zukommt und er daher schutzwürdiger als der Makler ist. Dies gilt insb dann, wenn es sich beim Auftraggeber – wie hier – um einen Verbraucher handelt. Dieser darf seines Rückforderungsanspruchs etwa nicht dadurch beraubt werden, dass ihm die kurze Verjährungsfrist entgegengehalten werden kann, bevor er von seinem Anspruch überhaupt erfahren hat (vgl 8 Ob 145/19k, Zak 2020/309). In diesem Sinn entspricht es auch der Rsp des EuGH, dass eine kurze kenntnisunabhängige Verjährungsfrist für die Rückerstattung von rechtsgrundlosen Zahlungen an den Verbraucher gegen den unionsrechtlichen Effektivitätsgrundsatz verstößt (vgl zB EuGH C-776/19, BNP Paribas Personal Finance, Rn 46, RdW 2021/496).

Im vorliegenden Fall hat die Kl nach den Feststellungen jedoch bereits spätestens iZm dem Abschluss des Bauträgervertrags mit der Bauträger-GmbH im April 2017 die Identität der Geschäftsführer der Bekl einerseits und der Bauträger-GmbH (Verkäuferin) andererseits wahrgenommen. Damit hatte sie bereits vor Abschluss des Kaufvertrags am 2. 11. 2017 Kenntnis vom rückforderungsbegründenden Sachverhalt, weshalb die Verjährung nicht iSd § 11 Satz 2 MaklerG gehemmt wurde, sondern zum genannten Zeitpunkt zu laufen begann. Zum Zeitpunkt der Einbringung der Klage am 8. 9. 2021 war die Verjährung daher bereits eingetreten. Das Klagebegehren war daher – in Stattgebung der Revision der Bekl – abzuweisen.