Dieser Inhalt ist frei verfügbar.
Mit einem
Abonnement der ÖStZ
erhalten Sie die Zeitschrift in Print und vollen digitalen
Zugriff im Web, am Smartphone und Tablet.
Mehr erfahren…
Testen Sie
ALLE 13 Zeitschriftenportale
30 Tage lang kostenlos.
Der Zugriff endet nach 30 Tagen automatisch.
Der VwGH hatte in der vorliegenden Rs darüber zu entscheiden, ob eine Vermietung zu einer dem MRG entsprechenden Miethöhe fremdüblich ist, auch wenn anderen vergleichbaren Mietern im selben Haus höhere Mieten in Rechnung gestellt werden. Im Ergebnis kam der VwGH zum Schluss, dass die nach dem MRG zulässige Höchstmiete unabhängig vom Mietzins anderer Mieter jedenfalls als fremdüblich anzusehen ist.
Der Revisionswerber (Rw) erzielte nach Sanierung eines in seinem Eigentum befindlichen Gebäudes ab dem Jahr 2011 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Neben der Vermietung von Wohnungen und Büros an Dritte wurde eine Wohnung an den Lebensgefährten seiner Tochter und ein Geschäftslokal an eine im Eigentum seiner Tochter und deren Lebensgefährten stehenden GmbH vermietet. Die Mietverträge mit dem Lebensgefährten der Tochter und der GmbH wiesen einen im Vergleich zu fremdvermieteten Wohnungen eklatant niedrigeren Mietzins auf und seien bisher verlustig. Daher seien die Vermietungen an die GmbH und den Lebensgefährten der Tochter steuerlich nicht anzuerkennen. Auch der Vorsteuerabzug wurde vom Finanzamt im Ausmaß des auf diese vermieteten Räumlichkeiten entfallenden Teils nicht gewährt.
In seiner Beschwerde führte der Rw aus, dass die Mietverträge in Form und Inhalt üblichen Mietverträgen entsprechen. So seien der Mietgegenstand, die Indexierung des Mietzinses, der Mietbeginn usw in angemessener Weise abgebildet. Der strittige Mietzins sowohl für das Geschäftslokal als auch für die Wohnung wurde nach den §§ 15a und 16 MRG in Höhe des Kategoriezinses der Kategorie A abzgl eines 25%igen Abschlags für die Befristung ermittelt. Da die Mieten daher der gesetzlich vorgegebenen Höhe entsprächen, seien diese fremdüblich. Auch die Vermietung der verbleibenden Wohnungen und Büroräume zu einem mehr als doppelt so hohen Quadratmeterpreis und ohne Vornahme von Befristungsabschlägen stehe dem nicht entgegen. Hingegen kam das BFG nach einem Vergleich des Mietzinses mit den anderen Mietern des Gebäudes zum Schluss, dass die Miethöhe nicht fremdüblich sei und damit steuerlich nicht anerkannt werden könne.
Entscheidung des VwGH
Der VwGH beschäftigte sich eingangs mit der Frage, ob das BFG den Sachverhalt vollständig ermittelt hatte. Betreffend die Vermietung an die GmbH und den Lebensgefährten der Tochter wurde vom BFG nur festgestellt, dass die Miete tatsächlich der Kategoriemiete nach dem MRG entspricht. Ermittlungen, ob das gesamte Haus dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt, wurden aber nicht angestellt. So stellte der VwGH fest, dass die Dachgeschosswohnung des Lebensgefährten der Tochter des Rw etwa gem § 1 Abs 4 Z 2 MRG nicht unter den Anwendungsbereich des MRG fallen könnte. In diesem Fall würde die Miethöhe nicht durch die gesetzlichen Bestimmungen des MRG eingeschränkt werden.
Sollte das Haus jedoch dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, sei die nach dem MRG ermittelte höchstzulässige Miete jedenfalls als fremdüblich anzusehen. Dieser Beurteilung ist selbst dann zu folgen, wenn der Rw unter Verstoß gegen die Bestimmungen des MRG den anderen Mietern einen höheren Mietzins als den gesetzlich erlaubten in Rechnung gestellt oder gesetzeswidrigerweise den Befristungsabschlag nicht zur Anwendung gebracht hat. Schließlich habe jeder Mieter das Recht, eine Überprüfung des Mietzinses bei Gericht zu beantragen und bei Obsiegen den jeweiligen höchstzulässigen Mietzins zur Anwendung zu bringen sowie eine entsprechende Rückzahlung zu fordern. Letztendlich hob der VwGH das Erkenntnis des BFG auf, da noch Ermittlungen dahin gehend vorgenommen werden müssen, ob die Wohnung und das Geschäftslokal in den Anwendungsbereich des MRG fallen oder nicht.
Conclusio
Die steuerliche Anerkennung von Verträgen zwischen Angehörigen ist regelmäßig Gegenstand österreichischer Gerichtsverfahren (so ist etwa auch ein weiteres Verfahren zur Frage der fremdüblichen Vermietung zur Zahl Ro 2023/15/0008 beim VwGH anhängig). Nach stRsp des VwGH sind Verträge zwischen nahen Angehörigen steuerlich dann anzuerkennen, wenn sie nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen (Publizität), einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und zwischen Fremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wären (siehe im Detail Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG [20. Lfg 2018] § 2 Rz 160 mwN). Während die Publizität und der eindeutige, klare und jeden Zweifel ausschließende Inhalt meist ausreichend durch den Mietvertrag zum Ausdruck kommen, steht die Fremdüblichkeit oft im Mittelpunkt der Diskussion zwischen Abgabepflichtigen und Abgabenbehörde. Insb stellt sich die Frage, wie die fremdübliche Miete zu ermitteln ist. Zumindest für den Fall der Anwendung der höchstzulässigen Miete nach dem MRG scheint der VwGH diese Frage nun beantwortet zu haben.
