Überlassung einer Immobilie für Wohnzwecke an den Gesellschafter-Geschäftsführer
Bearbeiter: Yasmin Lawson
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Die Bf GmbH erwarb eine Liegenschaft, auf der sich ein dreigeschoßiges Gebäude befand. Nachdem umfangreiche Renovierungsarbeiten vorgenommen waren, wurde die dritte Etage der Bf GmbH als Firmensitz genutzt. Der Rest des Gebäudes wurde dem Gesellschafter-Geschäftsführer gegen Verrechnung eines Sachbezuges als Wohnraum zu Verfügung gestellt. Das BFG hatte nun die Rechtmäßigkeit dieser Vorgangsweise zu prüfen.
Die Beschwerdeführerin-GmbH (Bf GmbH) ist Eigentümerin einer Liegenschaft, auf der sich ein Gebäude mit drei Etagen samt Garage befindet. Das Dachgeschoss und die Garage werden von der Bf betrieblich verwendet. Die restlichen Räumlichkeiten werden dem Gesellschafter-Geschäftsführer (Gf) der Bf GmbH als Familienwohnsitz gegen Verrechnung eines Sachbezugs nach der Sachbezugswerteverordnung überlassen. Einen schriftlichen Mietvertrag gibt es nicht; die Nutzungsrechte an der Liegenschaft wurden dem Gf mittels Dienstvertrags zugesprochen. Das Bruttogehalt des Gf beträgt monatlich 3.500 € zzgl eines Sachbezugs für die privat genutzten Räumlichkeiten der Liegenschaft iHv 477,40 €.
Das Finanzamt ordnete den privat genutzten Anteil des Gebäudes der außerbetrieblichen Sphäre der GmbH zu. Dementsprechend wurden verdeckte Ausschüttungen in Höhe der anteiligen Anschaffungs- und Renovierungskosten angenommen, die Bemessungsgrundlage für die AfA gekürzt und eine Vorsteuerkorrektur vorgenommen. Gegen diese Beurteilung richtete die Bf GmbH ihre Beschwerde (zu den umsatzsteuerlichen Aspekten siehe BFG 13. 7. 2023, RV/7103333/2010).
Entscheidung des BFG
Das BFG hatte daher zu prüfen, ob es sich bei dem Gebäude um eine „Luxusimmobilie“ handelt, die der außerbetrieblichen Sphäre der Bf GmbH zuzuordnen ist.
Das Gericht hielt zunächst fest, dass die Immobilie hinsichtlich ihrer Nutzfläche einem durchschnittlichen Einfamilienhaus entspricht, nicht besonders repräsentativ ausgestattet wurde und sich auch nicht in einer Prestigewohnlage befindet. Der Umstand, dass Teile des Gebäudes lediglich der Größe nach für eine Familie konzipiert sind, bedeutet für sich genommen nicht, dass die Immobilie „speziell“ an die Wohnbedürfnisse eines Gesellschafters angepasst ist.
In einem zweiten Schritt wurde eine Recherche hinsichtlich der marktüblichen Miete für mit dem streitgegenständlichen Gebäude vergleichbare Immobilien angestellt. Das BFG zog hierzu Immobilienangebote, einen Mietvertrag über ein benachbartes Wohnhaus und den Immobilienpreisspiegel heran. Insgesamt ergab sich für das Gericht, dass ein monatliches Mietentgelt in Höhe von 900 € inkl Umsatzsteuer als fremdüblich anzusehen wäre. Das Objekt ist daher insgesamt nicht im Luxusimmobilienbereich anzusiedeln, sondern ist Teil des Betriebsvermögens der Bf GmbH.
Das entscheidende Merkmal einer verdeckten Ausschüttung iSd § 8 Abs 2 KStG besteht in der Zuwendung von Vermögensvorteilen, die ihrer äußeren Erscheinungsform nach nicht unmittelbar als Einkommensverwendung erkennbar sind und ihre Ursache in den gesellschaftlichen Beziehungen haben. Diese Ursache ist anhand eines Fremdvergleiches zu ermitteln (vgl VwGH 31. 1. 2018, Ra 2015/15/0006). Im gegenständlichen Fall erhielt der Gf einen monatlichen Barlohn iHv 3.500 €. Zusätzlich wurde ein Sachbezug iHv 477,40 € für die Überlassung der Wohnräumlichkeiten verrechnet. Wäre die marktübliche Miete von 900 € dieser Berechnung zugrunde gelegt worden, ergäbe sich ein um 10 % erhöhtes Geschäftsführergehalt von 4.400 €. Dieser Betrag ist jedenfalls noch als fremdüblich zu beurteilen. Das BFG sah daher in der Überlassung der Nutzung der Wohnräume keine verdeckte Ausschüttung.
Die Revision wurde nicht zugelassen und soweit ersichtlich auch nicht erhoben.
Conclusio
Das BFG zog seine Recherche hinsichtlich der marktüblichen Miete für vergleichbare Immobilien nicht nur für die Beurteilung der Fremdüblichkeit heran, sondern würdigte diese bereits bei der Einstufung des Gebäudes als Luxusimmobilie. Annoncen über vergleichbare Immobilien, tatsächliche Mietverträge und der Immobilienpreisspiegel werden daher für die Praxis wichtige Beweismittel für die Darlegung der Betriebszugehörigkeit von Gebäuden darstellen, wenn diese Immobilien einem Gesellschafter zur Nutzung überlassen werden sollen (sei es gegen die Verrechnung eines Sachbezugs oder ein fremdübliches Mietentgelt).
