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1. ZPEMRK: Art 1
Mit BGBl I 2023/24 wurde für Provisionsvereinbarungen betr die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das „Erstauftraggeberprinzip“ eingeführt: Gem § 17a Abs 1 und 2 MaklerG kann der Immobilienmakler eine Provisionszahlung mit einem Wohnungssuchenden nur dann vereinbaren, wenn dieser als (zeitlich) erster Auftraggeber mit einem Vermittlungsauftrag an den Immobilienmakler herantritt. Tritt hingegen der Vermieter als erster an den Immobilienmakler heran, darf der Immobilienmakler mit dem Wohnungssuchenden keine Provisionszahlung vereinbaren. § 17a Abs 3 MaklerG bestimmt Sonderkonstellationen, in denen das Verbot der Provisionsvereinbarung mit dem Mieter auch gilt, wenn dieser der Erstauftraggeber ist (etwa bei einem wirtschaftlichen Naheverhältnis des Vermieters und des Immobilienmaklers). Regelungen zur Verhinderung von Umgehungen enthalten § 17a Abs 5 Z 1 MaklerG (Unwirksamkeit von Vereinbarungen über Provision oder sonstigen Leistungen an den nicht provisionsberechtigten Immobilienmakler oder Vermieter) und § 17a Abs 7 MaklerG (Vereinbarung, Forderung oder Entgegennahme von derartigen Provisionen oder sonstigen Leistungen als Verwaltungsübertretung).
Der VfGH kann nicht erkennen, dass § 17a MaklerG gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt:
§ 17a MaklerG verfolgt das legitime Ziel, insb Mieter mit geringem oder mittlerem Einkommen finanziell zu entlasten und ihnen die angemessene Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses zu ermöglichen (vgl ErläutRV 1900 BlgNR 27. GP, 1). Insofern bezweckt die Bestimmung, die Auswirkungen der tatsächlichen Machtverhältnisse auf dem Wohnungsmarkt auf die Mieter abzufedern. Die Maßnahme des § 17a MaklerG ist zur Erreichung des Ziels auch geeignet. Der Gesetzgeber hat mit § 17a MaklerG seinen rechtspolitischen Gestaltungsspielraum nicht überschritten. Die Bestimmung knüpft an die tatsächlichen Gegebenheiten am Immobilienmarkt an. IdR tritt der Vermieter mit einem Vermittlungsauftrag an einen Immobilienmakler heran. Im Hinblick auf die fehlende faktische Einflussmöglichkeit des Wohnungssuchenden auf den Vermittlungsvertrag und das Interesse an der leistbaren Befriedigung seines Wohnbedürfnisses erscheint die Begünstigung des Wohnungssuchenden sachlich gerechtfertigt. Es ist auch sachlich gerechtfertigt, dass die Kosten von jener Person getragen werden, die von der Vermittlungstätigkeit überwiegend profitiert (in vielen Fällen der Vermieter).
Der Umstand, dass § 17a MaklerG nicht auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Wohnungssuchenden abstellt, vermag an der Sachlichkeit der Bestimmung vor dem Hintergrund der Zulässigkeit von leicht handhabbaren Regelungen nichts zu ändern, zumal auch vermögende(re) Wohnungssuchende den Machtverhältnissen auf angespannten Wohnungsmärkten – wenn auch möglicherweise nicht in gleicher Weise – ausgesetzt sind.
Entscheidung
Auch eine Verletzung des Rechts auf Unversehrtheit des Eigentums des Antragstellers ist nicht erkennbar: § 17a Abs 5 MaklerG untersagt Vermietern die Vereinbarung bestimmter Leistungspflichten der Mieter iZm den Vermittlungstätigkeiten und dem Vertragsabschluss. Für den Fall, dass ein Vermieter entgegen § 17a Abs 5 MaklerG eine Leistungspflicht des Wohnungsmieters vereinbart, ist diese Vereinbarung unwirksam. Dieser Eingriff in die Privatautonomie begegnet jedoch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.
Der VfGH geht im Einklang mit der Rsp EGMR davon aus, dass der Gesetzgeber bei der Gestaltung des Mietrechts über einen weiten Gestaltungsspielraum verfügt (s. etwa EGMR 19. 12. 1989, 10.522/83 ua, Mellacher ua; 19. 6. 2006, 35.014/97, Hutten-Czapska; 24. 10. 2006, 17.647/04, Edwards; 28. 1. 2014, 30.255/09 ua, Bittó ua). Ziel der angefochtenen Bestimmung ist es – wie bereits ausgeführt –, Mieter finanziell zu entlasten, dadurch die Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses zu ermöglichen und sie vor den faktischen Machtverhältnissen am Markt zu schützen. Zur näheren Begründung kann auf die Ausführungen des VfGH zum behaupteten Verstoß des § 17a MaklerG gegen den Gleichheitsgrundsatz verwiesen werden.
Ein Verstoß gegen das Recht auf Unversehrtheit des Eigentums liegt sohin nicht vor.
