VwGH: Vermietung von Luxusimmobilien als verdeckte Ausschüttungen?
Bearbeiter: Philipp Scharizer
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Der VwGH hob das Erkenntnis des BFG auf, da das BFG keine Feststellungen zur Fremdüblichkeit bei der Vermietung von Luxusimmobilien von einer Körperschaft an ihren Gesellschafter vornahm.
Die revisionswerbende GmbH wurde im Jahr 2006 von Herrn K (49 % Beteiligung) und seinem Schwiegersohn P (51 % Beteiligung) gegründet. Die Revisionswerberin erwarb 2006 ein Grundstück, worauf zwei Gebäude bis Ende 2008 errichtet und vermietet werden sollten. Die Gesamtbaukosten für beide Häuser wurden auf EUR 4.200.000 geschätzt. Bis Ende 2008 hätten die beiden Gebäude errichtet und ab 2009 vermietet werden sollen, jedoch mangelte es bis 2011 an einer Fertigstellung. Erst 2011 wurden Maßnahmen gesetzt, um potentielle Mieter zu finden, jedoch sind keine Maklerbüros beauftragt worden, sondern die Mieter wurden von den beiden Gesellschaftern gesucht. Für die jeweiligen Objekte wurden mit mehreren Personen Mietverträge abgeschlossen, jedoch traten diese vom Vertrag zurück, da die Übergabefristen mangels Fertigstellung mehrere Male nicht erfüllt wurden. Im November 2013 schloss die Revisionswerberin mit ihrem Minderheitsgesellschafter K einen Mietvertrag über beide Luxusimmobilien ab. Die Miete betrug EUR 13.050 für beide Objekte. Im Oktober 2016 wurde festgestellt, dass die Bautätigkeiten abgeschlossen wurden und die Einfamilienhäuser bewohnbar gewesen seien. Eine Abgrenzung zwischen den beiden Objekten, wie beispielsweise einen Zaun, hat es nicht gegeben. Ein Haus wurde von der Familie des Gesellschafters P und das andere wurde von der Tochter von K samt Familie bewohnt. Nach Ansicht des BFG sind die Gebäude nach den Wohnbedürfnissen der Gesellschafter errichtet worden und daher für die private Nutzung bestimmt gewesen, weshalb eine „verdeckte Ausschüttung an der Wurzel“ vorliege und die beiden Immobilien nicht zum Betriebsvermögen zählten. Ferner sah das BFG in den abgeschlossen Mietverträgen Scheingeschäfte mit dem Ziel, die beiden Luxusimmobilien selbst zu nutzen. Bei beiden Häusern handelt es sich nach Ansicht des BFG um notwendiges Privatvermögen, weshalb alle geltend gemachten Betriebsausgaben und Vorsteuerbeträge nicht anzuerkennen sind. Es wurde eine außerordentliche Revision eingebracht, da das BFG eine Fremdüblichkeitsprüfung der Vermietung nicht vornahm und dies von der stRsp des VwGH abweicht.
Entscheidung des VwGH
Eine dem persönlichen Wohnbedürfnis eines Steuerpflichtigen dienende eigene Wohnung gehört zum Kernbereich der persönlichen Lebensführung (VwGH 27. 1. 2011, 2010/15/0197). Die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnimmobilie zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erfüllt weder einen Einkunftstatbestand iSd EStG noch stellt sie eine unternehmerische Tätigkeit iSd UStG dar. Eine Person kann ihren Wohnbedarf auch dadurch befriedigen, dass sie die Wohnimmobilie durch eine in ihrem Einflussbereich stehende Körperschaft (GmbH, Privatstiftung etc) anschaffen oder herstellen und sich sodann von dieser das Recht auf Nutzung einräumen lässt. Sofern eine Körperschaft an nahestehende Personen Wohnimmobilien überlassen, ist eine verdeckte Ausschüttung zu prüfen. Diese kann gegebenenfalls zu einem Ausschluss des Vorsteuerabzugs gem § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG führen.
Entscheidendes Merkmal einer verdeckten Ausschüttung ist die Zuwendung von Vermögensvorteilen, die nach außen hin nicht unmittelbar als Einkommensverwendung erkennbar sind und ihre Ursache in einer gesellschaftsrechtlichen Beziehung liegt. Dieser Vorteil ist durch einen Fremdvergleich zu ermitteln (VwGH 31. 1. 2018, Ra 2015/15/0006). Eine verdeckte Ausschüttung ist ausgeschlossen, wenn die Nutzungsüberlassung einem Fremdvergleich standhält. Erreicht die tatsächliche Mietzahlung nicht die fremdübliche Höhe, wird eine versteckte Ausschüttung angenommen. Als fremdübliche Renditemiete lässt sich aus der Rsp ableiten, „was unter einander fremd gegenüberstehenden Personen vereinbart worden wäre, und damit insbesondere auch daraus, was ein Investor als Rendite aus der Investition der konkret aufgewendeten Geldsumme erwartet“ (VwGH 10. 2. 2016, 2013/15/0284, mwN). Maßgeblich ist nach Rsp des VwGH ein Renditesatz von etwa 3 % bis 5 % (Verhältnis von Jahresmieterlösen zum Betrag des investierten Kapitals). Das angefochtene Erkenntnis wurde vom VwGH aufgehoben, da das BFG keine Feststellungen zum Fremdvergleich getroffen hatte.
Conclusio
Der VwGH folgte mit seinem Erkenntnis seiner stRsp hinsichtlich Vermietung von Luxusimmobilien an nahestehende Personen. Selbst wenn bei der Vermietung an Gesellschafter Voraussetzungen für eine „verdeckte Ausschüttung an der Wurzel“ vorliegen, liegt bei Bezahlung einer fremdüblichen Miete kein steuerneutrales Vermögen vor, welches zu einem Vorsteuerausschluss führt (VwGH 7. 12. 2020, Ra 2020/15/0067, Rn 41). Ferner betont der VwGH in vorliegender Entscheidung die besondere Bedeutung eines Fremdvergleichs.
