VwGH verneint Gebührenbefreiung für Verträge über die Miete von Wohnräumen für Hotelpachtverträge
Bearbeiter: Dominic Krenn
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Strittig war vor dem VwGH, ob die Gebührenbefreiung des § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG für „Verträge über die Miete von Wohnräumen“ auch auf einen Hotelpachtvertrag Anwendung findet. Entgegen der Ansicht des BFG verneint der VwGH die Anwendbarkeit der Gebührenbefreiungsbestimmung auf den revisionsgegenständlichen Pachtvertrag. Einerseits liegt die sachliche Bestimmung des vorliegenden Bestandobjektes in der Ausübung der Hotellerie oder Beherbergung, also einer gewerblichen Dienstleistung und somit nicht in der Zurverfügungstellung von Wohnraum für Wohnzwecke. Andererseits erfasst die Gebührenbefreiung nur Verträge „über die Miete“. Darunter versteht der VwGH lediglich bloße Mietverträge. Nachdem im gegenständlichen Bestandvertrag ua eine Betriebspflicht und eine erfolgsabhängige Ergebnispacht vereinbart wurden, war von einem Pachtvertrag auszugehen. Daher war die BFG-Entscheidung wegen Rechtswidrigkeit ihres Inhalts aufzuheben.
Die Mitbeteiligte schloss am 28. 6. 2018 einen Pachtvertrag über ein Apartmenthotel ab, wodurch sie als Pächterin zum Betrieb eines Hotels verpflichtet wurde. Das Pachtobjekt verfügt über 134 Gästezimmer, die alle mit Wohn- und Schlafbereich, einem Kochbereich und einer Waschmöglichkeit in Form eines Waschtrockners ausgestattet sind. Die reine Wohnfläche des Apartmenthotels nimmt rund 70 % der Gesamtfläche des Pachtobjektes ein. Außerdem enthält das Apartmenthotel verschiedene Gastronomieeinrichtungen und Kfz-Stellplätze. Während die Finanzbehörde die Rechtsgeschäftsgebühr für den zugrundeliegenden Pachtvertrag vorläufig mit rund EUR 406.000 festsetzte, qualifizierte das BFG den verfahrensgegenständlichen Vertrag als „Vertrag über die Miete von Wohnräumen“ iSd der Gebührenbefreiungsbestimmung des § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG (vgl BFG 29. 11. 2023, RV/7104160/2019, siehe auch Kraxberger, immo aktuell 2023, 247). Nach Ansicht des BFG seien auch kurzfristige Vermietungen zu Beherbergungszwecken von der Gebührenbefreiung erfasst, weshalb der gegenständliche Pachtvertrag nicht der Bestandsvertragsgebühr nach § 33 TP 5 GebG unterliege. Die Revision wurde zugelassen, woraufhin Amtsrevision erhoben wurde.
Entscheidung des VwGH
Unstrittig handelt es sich beim revisionsgegenständlichen Vertrag, den die Mitbeteiligte mit der Verpächterin abgeschlossen hat, um einen Bestandvertrag über ein Apartmenthotel. Die Voraussetzungen der Gebührenpflicht für Bestandverträge nach § 33 TP 5 Abs 1 Z 1 GebG ist daher dem Grunde nach erfüllt. Strittig ist hingegen die Anwendbarkeit der Gebührenbefreiung für Verträge über die Miete von Wohnräumen des § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG auf den revisionsgegenständlichen Fall.
Für die Auslegung des Begriffes „Wohnräume“ kann nach der Rsp weiterhin auf die Begriffe „Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen“, die in § 33 TP 5 Abs 3 letzter Satz GebG idF vor der Novelle BGBl I 147/2017 enthalten waren, zurückgegriffen werden (vgl dazu VwGH 29. 6. 2022, Ro 2021/16/0005 mwN). Für die Beurteilung, ob Gebäude oder Gebäudeteile überwiegend Wohnzwecken dienen, ist die sachliche Bestimmung des Bestandobjekts maßgeblich. Die sachliche Bestimmung ist losgelöst von der durch den Mieter beabsichtigten Verwendung des Bestandobjektes zu verstehen. Relevant ist, ob das Bestandsobjekt überwiegend für Wohnzwecke genutzt werden kann (vgl erneut VwGH 29. 6. 2022, Ro 2021/16/0005 mwN). Die bloß theoretische Nutzbarkeit eines Bestandobjektes (auch) als Wohnraum allein bestimmt dabei jedoch noch nicht dessen sachliche Bestimmung.
In den Materialien heißt es zu dem Begriff „Wohnzwecke“ auszugsweise: „Wohnzwecken dienen Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dann, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen. Unter die Höchstgrenze fällt nicht nur die Vermietung oder Nutzungsüberlassung der eigentlichen Wohnräume, sondern auch der mitvermieteten Nebenräume wie Keller- und Dachbodenräume. Auch ein gemeinsam mit dem Wohnraum in Bestand gegebener Abstellplatz oder Garten ist, wenn nicht eine andere Nutzung dominiert, als zu Wohnzwecken vermietet anzusehen. Übersteigt das zu Wohnzwecken jenes zu anderen Zwecken benützte Ausmaß, ist überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken gegeben“ (vgl ErläutRV 1471 BlgNR 20 GP 27). Die sachliche Bestimmung des gegenständlichen Pachtobjektes, welches ua 134 Gästezimmer, ein Restaurant, eine Cafeteria, eine Lobby und KFZ-Stellplätze enthält, ist die Hotellerie oder Beherbergung, also eine gewerbliche Dienstleistung. Das Pachtobjekt dient jedoch nicht Wohnzwecken, also der Ermöglichung privaten Lebens in abgeschlossenen Räumen.
Außerdem ist zu berücksichtigen, dass gegenständlich ein Pachtvertrag abgeschlossen wurde. Die Gebührenbefreiung des § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG nimmt aber – wie sich aus dessen Wortlaut ergibt – nicht Bestandverträge, also auch Pachtverträge, sondern explizit (nur) „Verträge über die Miete von Wohnräumen“ von der Gebührenpflicht aus. Insbesondere angesichts der vereinbarten Betriebspflicht ist im Revisionsfall von einem Pachtvertrag auszugehen. Die Anwendung der Gebührenbefreiung scheidet daher auch aus diesem Grund aus.
Im Ergebnis findet die Gebührenbefreiung daher auf den gegenständlichen Pachtvertrag keine Anwendung, weshalb die BFG-Entscheidung wegen Rechtswidrigkeit ihres Inhaltes aufzuheben ist.
Conclusio
Entgegen der Entscheidung des BFG, die die Voraussetzungen der Gebührenbefreiung für Verträge über die Miete von Wohnräumen nach § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG auch für die kurzfristige Vermietung zu Beherbergungszwecken als erfüllt ansah, verneint der VwGH die Anwendbarkeit der gegenständlichen Gebührenbefreiungsbestimmung (vgl dazu Kraxbergerimmo aktuell 2024, 81).
Maßgeblich für die Anwendung der Gebührenbefreiung ist die sachliche Bestimmung des Bestandobjektes. Die sachliche Bestimmung des gegenständlichen Pachtobjektes liegt in der Ausübung der Hotellerie oder Beherbergung, also einer gewerblichen Tätigkeit. Die Anwendbarkeit der Gebührenbefreiung für „Verträge über die Miete von Wohnräumen“ erfordert hingegen, dass das Bestandobjekt überwiegend zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt wird. Es bedarf daher der Ermöglichung privaten Lebens in abgeschlossenen Räumen. Bereits aus diesem Grund scheidet die Anwendung des § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG im Revisionsfall aus. Überdies ist die Gebührenbefreiung auch deshalb nicht anwendbar, weil der gegenständliche Vertrag als Pachtvertrag zu qualifizieren ist. Die Gebührenbefreiung des § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG gilt aber nur für Verträge „über die Miete“.
Um von der Gebührenbefreiung des § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG Gebrauch machen zu können, müssen Bestandobjekte daher der Zurverfügungstellung von Wohnzwecken dienen. Überwiegen hingegen andere Zwecke, ist § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG nicht anwendbar. In der Praxis kann es dadurch zum Beispiel bei Wohngebäuden mit Concierge-Service und fakultativ nutzbarem Reinigungsservice zu schwierigen Abgrenzungsfragen kommen (vgl dazu ausführlich Postlmayr/Heimel, immo aktuell 2023, 249).
