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VwGH zum Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten nur für einen Gebäudeteil

Bearbeiter: Franz Wallig

EStG 1988: §§ 6, 16

Abstract

Der VwGH hatte zu entscheiden, ob der Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten nach § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG auch nur für einen Gebäudeteil möglich ist. Der Revisionswerber (Rw) vermietete ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten, wobei eine Wohnung als Liebhaberei eingestuft wurde. Aufgrund einer Sanierung des Gebäudes konnte die Wohnung im Jahr 2016 erstmals als Einkunftsquelle anerkannt werden. Der VwGH kam zum Schluss, dass ein Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten für diese Wohnung möglich ist, auch wenn bereits eine andere AfA-Bemessungsgrundlage für das restliche Gebäude herangezogen wurde.

VwGH 27. 5. 2025, Ro 2024/15/0018

Sachverhalt

Der Rw erzielte in den Streitjahren 2016 und 2017 Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung eines (nicht parifizierten) dreistöckigen Hauses mit sechs Wohneinheiten. Er hatte einen Drittelanteil des Gebäudes im Jahr 1985 und die restlichen zwei Drittel im Jahr 1995 durch Schenkungen im Familienkreis erworben. Das Gebäude enthielt sechs Wohneinheiten, wovon vier an Dritte vermietet wurden. In den restlichen beiden Wohnungen wohnten einerseits der Rw selbst und andererseits seine Eltern, die keine fremdübliche Miete bezahlten. Für den im Jahr 1985 erworbenen Drittelanteil wurde nach damaligem Recht der Einheitswert angesetzt. Hingegen wurden für die restlichen zwei Drittel im Jahr 1995 fiktive Anschaffungskosten iHv 266.467,06 € angesetzt.

Im Jahr 2016 erfolgte eine Sanierung des gesamten Gebäudes. Aus diesem Anlass hatten sich die Eltern bereit erklärt, ab dem Jahr 2016 eine fremdübliche Miete zu bezahlen. Der Rw ging von einer „Einlage“ der Wohnung aus und setzte als AfA-Bemessungsgrundlage (statt dem damaligen Einheitswert) die fiktiven Anschaffungskosten der Wohnung an, die auf Basis des Immobilienpreisspiegels der Statistik Austria im Jahr 2016 ermittelt wurden. Die Begründung dafür war, dass die Wohnung erstmals fremdüblich an die Eltern vermietet werde, weshalb § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG zur Anwendung komme. Das Finanzamt und BFG gingen hingegen davon aus, dass die AfA-Bemessungsgrundlage für ein nicht parifiziertes Gebäude einheitlich zu ermitteln ist. Daher sei die bisherige Bemessungsgrundlage beizubehalten und lediglich der Privatanteil werde reduziert.

Entscheidung des VwGH

Stellt die nicht fremdübliche Vermietung einer Wohnung Liebhaberei dar und wird die Vermietung zu einem späteren Zeitpunkt in Form einer Einkunftsquelle betrieben, liegt ab diesem Zeitpunkt eine „erstmalige Verwendung zur Erzielung von Einkünften“ vor. Daher schließt die Liebhaberei die Anwendung des § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG nicht aus.

Werden Gebäudeteile unterschiedlich genutzt, so erfolgt eine Aufteilung des Gebäudes in einen betrieblichen und einen privaten Teil, wobei für Zwecke der Aufteilung jeder Raum einzeln zu beurteilen ist (VwGH 31. 1. 2019, Ro 2017/15/0011). Dient der nicht zum Betriebsvermögen zählende Teil des Gebäudes zur Erzielung von außerbetrieblichen Einkünften, wird die AfA durch § 16 Abs 1 Z 8 EStG geregelt, wobei die AfA nur für vermietete Gebäudeteile zusteht. Daher kann sich die konkrete AfA-Bemessungsgrundlage eines Gebäudes je nach Nutzung (betrieblich, außerbetrieblich oder privat) für einzelne Gebäudeteile unterscheiden. Daraus folgt, dass § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG auch auf (bloße) Teile eines Gebäudes Anwendung finden kann.

Auch die Einlage von Grundstücken in das Betriebsvermögen nach § 6 Z 5 lit c EStG mit dem Teilwert kommt unstrittig zur Anwendung, wenn bloß ein Teil eines Gebäudes des Altvermögens in ein Betriebsvermögen eingelegt wird. Die Erläuterungen zum AbgÄG 2012 (ErläutRV 1960 BlgNR 24. GP 23 f) zeigen auf, dass § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG als analoge Bestimmung zu § 6 Z 5 lit c EStG im außerbetrieblichen Bereich eingeführt wurde. Auch aus diesem engen systematischen Zusammenhang folgt, dass nur einzelne Gebäudeteile nach § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG bewertet werden können. Die Entscheidung des BFG war daher aufzuheben, weil es die Anwendbarkeit des § 16 Abs 1 Z 8 lit c EStG nur aus dem Grund ausschloss, dass andere Wohnungen desselben Gebäudes bereits zu einem früheren Zeitpunkt vermietet wurden.

Conclusio

Altgrundstücke waren bis zum 31. 3. 2012 mit den historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu bewerten. Durch die Umstellung der Grundstücksbesteuerung mit dem AbgÄG 2012 wurde aber eine Bewertung von Grundstücken erforderlich, für die praktisch die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht mehr ermittelt werden konnten. Daher werden seit dem AbgÄG 2012 als Bemessungsgrundlage für Altvermögen die fiktiven Anschaffungskosten herangezogen (ErläutRV 1960 BlgNR 24. GP 21).

Unter „fiktive Anschaffungskosten“ ist gem § 6 Z 9 lit b EStG der Betrag zu verstehen, den der Empfänger für das Wirtschaftsgut im Zeitpunkt des Empfangs hätte aufwenden müssen. Dieser Wert ist im Einzelfall durch Schätzung zu ermitteln. Dabei wird regelmäßig das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) als Vergleichsmaßstab herangezogen, welches das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren als mögliche Bewertungsverfahren aufzählt (§ 3 Abs 1 LBG). Der VwGH hat bisher aber vor allem das Vergleichs- und Ertragswertverfahren anerkannt (s im Detail Ebner in Kanduth-Kristen/Marschner/Peyerl/Ebner/Ehgartner, Jakom EStG18 [2025] § 16 Rz 38 f mwN).

Die aktuelle Entscheidung des VwGH dient als wichtige Klarstellung für den Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten für bloße Gebäudeteile. Diese Frage hat auch hohe Relevanz – so zeigt der VwGH in einem obiter dictum selbst auf, dass der Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten nur für einen Gebäudeteil auch in anderen Fällen möglich sein muss (VwGH 27. 5. 2025, Ro 2024/15/0018, Rz 40). Denkbar ist etwa, dass ein Teil der Liegenschaft als Altvermögen erworben wurde, während ein weiterer Anteil erst nach dem 31. 3. 2012 angeschafft wird, oder dass ein Gebäude im Altvermögen um ein neues Stockwerk aufgestockt wird, sodass dieser räumliche Teil des einheitlichen Gebäudes nicht mehr dem Altvermögen zurechenbar ist.

Artikel-Nr.
Rechtsnews Nr. 37071 vom 27.08.2025