Vonkilch, Überlegungen zu zwei ausgewählten Rechtsfragen anlässlich von VfGH 30.06.2022, G 279/2021, wobl 2022, 374.

Während § 1104 ABGB, der bei gänzlicher Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts aufgrund eines außerordentlichen Zufalls den Entfall der Zinszahlungspflicht vorsieht, nicht zwischen Miete und Pacht differenziert, lässt § 1105 ABGB eine Zinsminderung wegen bloß teilweiser Unbrauchbarkeit bei Pachtverträgen (anders als bei Mietverträgen) nur unter engen Voraussetzungen zu. Der VfGH hat die unterschiedliche Behandlung von Miet- und Pachtverträgen in § 1105 ABGB als verfassungskonform angesehen (G 279/2021 = Zak 2022/439, 236). Aus Anlass dieses VfGH-Erkenntnisses befasst sich der Autor zum einen mit der Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht, die im Rahmen des § 1105 ABGB von Bedeutung ist, und zum anderen mit der Abgrenzung von gänzlicher und teilweiser Unbrauchbarkeit bei Unternehmenspachtverträgen, die für die Frage relevant ist, ob es bei einem außerordentlichen Zufall zum Zinsentfall nach § 1104 ABGB kommt oder die besonderen Voraussetzungen für eine Zinsminderung nach § 1105 ABGB geprüft werden müssen. Seiner Ansicht nach ist von gänzlicher Unbrauchbarkeit auszugehen, sobald das gepachtete Unternehmen aufgrund des außerordentlichen Zufalls in die Verlustzone rutscht. Betrachtungszeitraum sei jeweils eine Zinsperiode, dh idR ein Kalendermonat.