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Zak-Mietzinsminderungstabelle

Dr. Marco Nademleinsky / Mag. Wolfgang Kolmasch

Stand: Februar 2020

Hinweis

Mängel des Bestandobjekts oder vom Bestandgeber zu vertretende Gebrauchsbeeinträchtigungen lösen gem § 1096 Abs 1 ABGB ein Zinsminderungsrecht des Bestandnehmers aus. Die folgende Tabelle bietet mit einer ausführlichen Judikaturübersicht eine Orientierungshilfe für die Beurteilung der Frage, in welchem Ausmaß die Zinsminderung im Einzelfall gerechtfertigt ist.

1. Vorbemerkungen

Bei nichtgehöriger Erfüllung des Vertrags kann der Bestandnehmer nach seiner Wahl den Bestandgeber entweder zur Zuhaltung des Vertrags – Verschaffung und Erhaltung des bedungenen Gebrauchs, Unterlassung der Störungen, Maßnahmen gegen Dritte udgl – anhalten oder gem § 1117 ABGB vom Vertrag zurücktreten oder sich (zunächst) mit der Zinsbefreiung bzw -minderung nach § 1096 Abs 1 ABGB begnügen; bei Verschulden hat der Bestandgeber überdies Schadenersatz zu leisten (hL und stRsp, statt vieler verst Senat 1 Ob 113/02b = ZRInfo 2002/488; 3 Ob 216/06w ua). Bei außerordentlichem Zufall iSd § 1104 ABGB kann der Bestandnehmer nur zwischen Rücktritt und Zinsbefreiung bzw -minderung wählen. Wird der bedungene Gebrauch aus Verschulden des Bestandnehmers vereitelt oder muss er dafür nach §§ 1111, 1313a ABGB einstehen, verliert er sein Zinsminderungsrecht (§ 1096 Abs 1 S 2 ABGB).

Voraussetzung der Zinsminderung ist entweder ein Mangel des Bestandgegenstandes selbst oder ein vom Bestandgeber gesetztes, zumindest aber von ihm zu vertretendes Verhalten, durch das die bedungene Benützung des Bestandgegenstandes – aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen – beeinträchtigt oder gehindert wird (stRsp, verst Senat 1 Ob 113/02b; 1 Ob 306/02k = ZRInfo 2003/402; 9 Ob 54/04p = ZRInfo 2004/351 ua). Dogmatisch handelt es sich um einen Gewährleistungsbehelf eigener Art, der in Anpassung an die Besonderheiten von Dauerschuldverhältnissen unabhängig von den Fristen des § 933 ABGB geltend gemacht werden kann, ein Verschulden des Bestandgebers am Auftreten des Mangels nicht voraussetzt und ex lege – vom Beginn der Gebrauchsbeeinträchtigung bis zu deren Behebung (stRsp, 7 Ob 242/01s = ZRInfo 2002/239; 1 Ob 89/02y = wobl 2003/75; 3 Ob 286/05p ua) – eintritt (hL und stRsp, verst Senat 1 Ob 113/02b; zuletzt 3 Ob 216/06w). Mit der Behebung der Gebrauchsbeeinträchtigung läuft die Zinsminderung selbst dann aus, wenn diese vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommen wird (2 Ob 165/13y = Zak 2014/100; 3 Ob 286/05p; 1 Ob 27/97w = wobl 1997/103).

Nach der – in der Lit (zB Vonkilch, Anm zu wobl 2011/66; vgl auch 8 Ob 90/10h = Zak 2011/587) auf Kritik gestoßenen – Entscheidung des OGH in der Rs 6 Ob 38/11y = Zak 2011/241 kann der Mieter Zinsminderung für einen Mangel der Mietwohnung erst dann begehren, wenn er den Mangel dem Vermieter angezeigt hat.

In 8 Ob 90/10h = Zak 2011/587 stellte der OGH klar, dass das Zinsminderungsrecht keine subjektive, sondern lediglich eine objektive Gebrauchsbeeinträchtigung voraussetzt und daher auch dann bestehen kann, wenn der Bestandnehmer mangels Kenntnis des Mangels (konkret: der Gefährlichkeit der Elektroanlage der Mietwohnung) davon subjektiv nicht beeinträchtigt sein konnte (siehe auch 8 Ob 85/17h = Zak 2017/608).

Das Ausmaß der Zinsminderung ermittelt sich unter Berücksichtigung von Grad und Dauer der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts (7 Ob 105/99p; 2 Ob 275/05p = wobl 2006/138 ua) nach der relativen Berechnungsmethode, dh durch Vergleich des Bestandzinses, der ohne Mangel und jenem, der mit Mangel für das Bestandobjekt am Markt zu erzielen ist (hL; 6 Ob 73/06p; 5 Ob 21/11s = Zak 2011/331). Sie umfasst alle Bestandteile des Zinses, auch die Betriebskosten (hA; 7 Ob 90/10a = wobl 2010/136 [krit Riss]; 9 Ob 58/98i; 5 Ob 60/04s; 1 Ob 177/05v = Zak 2006/165) oder die vom Mieter geschuldeten Finanzierungsbeiträge (5 Ob 60/04s = ZRInfo 2004/285).

Das Zinsminderungsrecht entfällt, wenn der Bestandnehmer in Kenntnis des Mangels den Vertrag vorbehaltlos abgeschlossen bzw das Bestandobjekt übernommen hat (stRsp, 10 Ob 204/97s; 1 Ob 89/02y; zuletzt 1 Ob 103/09t; 5 Ob 21/11s = Zak 2011/331; 3 Ob 185/15z = Zak 2015/718). In der vorbehaltlosen Zahlung des Zinses in Kenntnis des Mangels kann ein konkludenter Verzicht auf die Geltendmachung von Mietzinsminderungsansprüchen erblickt werden (1 Ob 216/12i = Zak 2013/221; 5 Ob 60/04s; 3 Ob 286/05p; 1 Ob 103/09t). Der Anspruch auf Ersatz nützlicher Aufwendungen geht dadurch aber nicht verloren (siehe Nademleinsky in Schwimann, ABGB-TaKom3 § 1097 Rz 4). Auch der Mieter, der die Wiederherstellung des Bestandobjekts verhindert, verliert für diese Dauer seinen Anspruch auf Zinsminderung (7 Ob 195/00b = wobl 2001/91; 6 Ob 152/03a = ZRInfo 2004/009); ebenso, wenn er den Mangel (schuldhaft) nicht anzeigt (Pesek/Nademleinsky in Schwimann, ABGB-TaKom4 § 1097 Rz 2).

Sofern die getätigten Zinszahlungen nicht als schlüssiger Verzicht auf das Zinsminderungsrecht zu werten sind, ist eine rückwirkende Minderung des Mietzinses im Weg der außergerichtlichen oder prozessualen Aufrechnung von Überzahlungen in der Vergangenheit mit späteren Mietzinsforderungen möglich (5 Ob 57/13p = Zak 2014/58).

Der Anspruch des Bestandnehmers auf Rückzahlung eines Bestandzinsteils aufgrund des Zinsminderungsrechts verjährt analog § 27 Abs 3 MRG und § 5 Abs 4 KlGG bereits nach drei Jahren (5 Ob 25/15k = Zak 2015/652).

2. Einzelfallentscheidungen zur Höhe der Bestandzinsminderung


Mangel Minderung um Entscheidung
1. Wohnungsmiete
a) AussperrungVerhinderung der Benützung des Mietobjekts durch Vermieter100 %LGZ Wien 41 R 343/88 = MietSlg 40.127
b) BauzustandSchönheitsfehler (ein paar schwarze Flecken) im Bereich der Türe zwischen Schlaf- und BadezimmerLGZ Wien 39 R 298/18i = MietSlg 70.135
Unebenheit des Parketts2 %LGZ Wien 39 R 79/05i = MietSlg 57.145
Undichtheit des Wintergartens5 %LGZ Wien 39 R 79/05i = MietSlg 57.145
Fallweise Feuchtigkeitseintritte bei Regen und geringfügige Schimmelbildung5 %LGZ Wien 38 R 283/07k = MietSlg 60.135
Wasseransammlung auf der Terrasse5 %LGZ Wien 38 R 39/11h = MietSlg 63.165
Unbenützbarkeit der Terrasse während der Sanierung15 %LGZ Wien 38 R 39/11h = MietSlg 63.165
Mangelhafte Brandschutzmaßnahmen im Bereich des zentralen Versorgungsschachtes mit den Kaminen, die dazu führen könnten, dass im Fall eines Brandes, der in einer anderen Wohnung ausbricht, früher Rauchgase in die Mietwohnung dringen15 %3 Ob 151/17b = Zak 2017/647
Extreme Undichtheit der Fenster verbunden mit ständiger Zugluft, Feuchtigkeitseintritten und Schimmelbildung; bei Minusgraden war die Wohnung deshalb nicht über 18° C erwärmbarLGZ Wien 38 R 111/11x = MietSlg 63.158
April bis September10 %
Oktober bis März20 %
Gänzliche Unbrauchbarkeit aufgrund der Entfernung des Fußbodens und der Sanitäreinrichtungen100 %LGZ Wien 40 R 423/11v = MietSlg 63.159
c) SchimmelOberflächliche Schimmelbildung im Anfangsstadium in einem Bereich von 5 bis 20 cm im bei einem Dachflächenfenster aufgrund von Kondensatfeuchtigkeit LGZ Wien 39 R 271/09f = MietSlg 61.165
Oberflächliche Schimmelbildung, die mit Spezialreinigungsmitteln entfernbar istLGZ Wien 39 R 2/18k = MietSlg 70.138
Schimmelbefall im Badezimmer10 %LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429
Schimmelbefall im Sanitärbereich des als „Hobbyraum“ genutzten Mietobjekts10 %LGZ Wien 38 R 83/13g = MietSlg 65.187
Oberflächlicher Schimmelbefall in zwei Räumen insb bei den Fenstern, der trotz mehrerer Bekämpfungsversuche wieder auftaucht15 %LGZ Wien 40 R 240/09d = MietSlg 62.143
Schimmelbildung in Küche und Kinderzimmer25 %LGZ Wien 40 R 345/12z = MietSlg 65.186
Großflächiger Schimmelbefall, der als Gesundheitsbedrohung für die schwangere Mitbewohnerin empfunden wurde33,3 %LGZ Graz 3 R 155/97d = MietSlg 49.121
Schimmelbefall in Schlafzimmer, Kinderzimmer und im Küchenteil der Wohnküche (schimmelfrei blieben der Wohnzimmerteil der Wohnküche, der Abstellraum und die beiden Vorzimmer); die Wohnung wurde weiter bewohnt40 %LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429
Punktueller Schimmelbefall aufgrund mangelhafter Dämmung in Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche50 %LGZ Wien 39 R 171/16k = MietSlg 68.152
Erheblicher Schimmelbefall75 %7 Ob 303/06v = Zak 2007/270
Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilz in der gesamten Wohnung; unbeeinträchtigte Gartenbenützung; die Wohnung wurde weiter bewohnt90 %LGZ Wien 39 R 544/97g = MietSlg 49.122; LGZ Wien 38 R 173/05f = MietSlg 57.149
Schimmelbefall je nach Beeinträchtigungbis 100 %5 Ob 60/04s = ZRInfo 2004/285; 9 Ob 58/98i; LGZ Wien 39 R 2/18k = MietSlg 70.138
Gesundheitsgefährdender Schimmelbefall in zwei von drei Haupträumen der Wohnung100 %LGZ Wien 40 R 219/13x = MietSlg 65.188
d) Heizung und WarmwasserZentraler Wohnraum ab Außentemperaturen von minus 5°C nicht mehr ausreichend beheizbar5 % (für 6 Monate pro Jahr)LGZ Wien 41 R 224/08g = MietSlg 61.162
Nicht ausreichende Wärmeversorgung während der Heizperiode10 %LGZ Graz 3 R 112/94 = MietSlg 46.104
Raumtemperatur im Jänner und Februar nicht über 18°C erwärmbar10 %LGZ Wien 39 R 203/00t = MietSlg 52.145; LGZ Wien 41 R 638/91 = MietSlg 44.163
Unzureichende Warmwasserversorgung10 %LGZ Graz 3 R 112/94 = MietSlg 46.104
Raumtemperatur im zentralen Wohnbereich wegen der schlecht positionierten Heizkörper auf maximal 17 bis 18°C erwärmbar12 %LGZ Wien 39 R 79/05i = MietSlg 57.145
Unterdimensionierte Heizung, Zugluft wegen offener Fugen (während der kalten Jahreszeit)20 %LGZ Wien 39 R 302/02d = MietSlg 55.146
Abschaltung der Warmwasserversorgung und der Heizung25 %LGZ Graz 3 R 25/83 = MietSlg 35.177
Keine Möglichkeit zur Warmwasseraufbereitung33,3 %LGZ Wien 39 R 132/11t = MietSlg 63.156
Zugesagte, aber nicht funktionsfähige Anschlüsse für Heißwasserspeicher und Waschmaschine50 %LGZ Wien 41 R 415/83 = MietSlg 35.178
e) Strom-, Wasser und GasversorgungKurze Stromausfälle wegen Fehlauslösungen des FI-Schalters bei GewitternLGZ Wien 39 R 218/14v = MietSlg 67.138
Gesundheitsschädliche Bleikonzentration im Trinkwasser10 %LGZ Wien 39 R 333/03i = MietSlg 55.150
idR max 25 %9 Ob 34/04x = ZRInfo 2005/059
Vermutung der Gefährlichkeit der elektrischen Anlage der Mietwohnung, weil der Mieter zunächst keinen und später nur einen inhaltlich mangelhaften Elektrobefund erhielt10 %4 Ob 83/19p = Zak 2019/502
Nicht dem Stand der Technik entsprechende Elektroinstallationen, weshalb bei Verwendung von elektrischen Betriebsmitteln der Schutzklasse I ein Gefahrenpotential durch unwirksamen Fehlerschutz besteht; Vermeidbarkeit durch Verwendung von Betriebsmitteln der Schutzklasse II; keine Brandgefahr; keine tatsächlichen Probleme mit elektrischen Geräten15 %8 Ob 7/17p = Zak 2017/197
Abschalten der Stromzuleitung zum E-Herd20 %LGZ Graz 3 R 25/83 = MietSlg 35.177
Fehlende Wasserversorgung50 %LGZ Graz 3 R 307/94 = MietSlg 47.099
Keine Strom- und Wasserversorgung, wobei der Mieter das Objekt dennoch zur Einstellung von Fahrnissen und für wöchentliche Besuche weiterhin eingeschränkt benützte80 %LGZ Graz 3 R 241/86 = MietSlg 38.151
Sperre der Gaszufuhr wegen Undichtheit der Leitungen, Unbrauchbarkeit des Elektroherds, mangels Erdung gefährliche Elektroleitungen100 %LGZ Wien 40 R 266/98h = MietSlg 50.152
Lebensgefährliche elektrische Anschlüsse100 %LGZ Wien 41 R 415/83 = MietSlg 35.178
f) SanitäranlagenUnbenützbarkeit der Dusche wegen plötzlicher Temperaturschwankungen des Warmwassers10 %LGZ Wien 41 R 323/02g = MietSlg 55.148
Unbenützbarkeit der Dusche; Feuchtigkeits- und Schimmelbildung, die zu einer allergischen Reaktion des Mieters führt20 %LGZ Wien 41 R 105/01x = MietSlg 53.145
Unbenützbarkeit des Badezimmers20 %LGZ Wien 39 R 20/18g = MietSlg 70.133
Fehlende Entlüftung des Badezimmers5 % (unvertretbar niedrig)5 Ob 21/11s = Zak 2011/331
g) KlimaanlageNicht ausreichende Kühlung der Dachgeschoßwohnung in den Sommermonaten aufgrund falscher Positionierung der Anlage6 %LGZ Wien 39 R 79/05i = MietSlg 57.145
Mangelhafte Kühlung durch eine unterdimensionierte Klimaanlage während der warmen Jahreszeit10 %4 Ob 42/15b = Zak 2015/469, 259
h) LärmGegenüber dem Zustand bei Vertragsabschluss ansteigende Lärmbeeinträchtigungen durch andere Mieter oder die geänderte Eigennutzung des Vermieters muss der Mieter mangels besonderer vertraglicher Regelung hinnehmen, solange das nach § 364 Abs 2 ABGB zulässige Maß nicht überschritten ist4 Ob 53/08k = Zak 2008/472
Eine ansteigende Beeinträchtigung durch den Veranstaltungsbetrieb auf dem Wiener Heldenplatz infolge der Anpassung von Anlagen an den technischen Fortschritt (etwa durch Verwendung einer verbesserten Licht- und Lautsprecheranlage) muss ein Mieter, dessen Wohnung Fenster auf diesen Platz hat, hinnehmenLGZ Wien 38 R 194/09z = MietSlg 62.144
Lärm von einer 2 km entfernten Eisenbahntrasse auch bei Zusage einer „ruhigen Lage“ 1 Ob 50/17k
Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen auf der im Eigentum des Vermieters stehenden Nachbarliegenschaft, wenn sich die Störungen im Rahmen des Ortsüblichen halten und auch bei schonender Vorgangsweise nicht vermeidbar sind5 Ob 57/13p = Zak 2014/58
Lärm aus der Nachbarwohnung, der durch übliche Nutzung entsteht und dem Dämmungsstandard bei Errichtung (1970er Jahre) entsprichtLGZ Wien 39 R 218/14v = MietSlg 67.138
Wohngeräusche, die in Neubauten auch bei ausreichender Schalldämmung üblicherweise hörbar sindLGZ Wien 39 R 223/16g = MietSlg 69.159
Alle 30 bis 40 Minuten ist bei offenen Fenstern im Bade- und Schlafzimmer das Einschaltgeräusch einer durchgehend laufenden Klimaanlage zu hören3 %LGZ Wien 39 R 325/04i = MietSlg 57.144
Lärm aufgrund von Bauarbeiten5 %1 Ob 177/05v = Zak 2006/165
Lärm aufgrund von Bauarbeiten, wobei intensive Belästigungen nur kurzfristig (tageweise) auftreten5 %LGZ Wien 39 R 325/04i = MietSlg 57.144
Lärm aus der darüber liegenden Wohnung5 %LGZ Wien 49 R 317/94 = MietSlg 46.107
Partylärm alle zwei bis drei Tage während der Nacht5 %LGZ Wien 38 R 207/15w = MietSlg 67.143
Lärmbelästigung durch das Brummen der Klimaanlage des Nachbarn (Tag und Nacht)10 % bis 15 %LGZ Wien 39 R 392/13f = MietSlg 66.175
Lärm- und Staubbelastung während der Generalsanierung des Miethauses10 %LGZ Wien 38 R 80/18y = MietSlg 70.139
Nicht tägliche, aber häufige Störung der Nachtruhe des Mieters durch Stampfen, systematische Klopf- und Trommelgeräusche, lautes Schreien, Läuten an der Wohnungstür, sowie Fenster- und Türenzuschlagen im Vorhaus15 %LGZ Graz 3 R 265/01i = MietSlg 53.144
Unzureichende Tritt- und Luftschalldämmung des gemieteten Reihenhauses15 %7 Ob 90/10a = wobl 2010/136
Lärm- und Geruchsbelästigungen durch die nach Abschluss des Miet­vertrags auf dem Nachbargrundstück errichtete offene Garage15 %1 Ob 177/05v = Zak 2006/165
Brummen einer EDV-Anlage, das in der Mietwohnung deutlich hörbar ist und am Einschlafen hindert20 %LGZ Wien 41 R 71/92 = MietSlg 44.164
Ständiges, in der halbe Wohnung zu hörendes Brummgeräusch eines Ventilators20 %LGZ Wien 38 R 207/15w = MietSlg 67.143S
Lauter und unangenehmer Lärm wegen U-Bahnbaus von Montag bis Freitag zwischen 6 und 18, teilweise auch 20 Uhr20 %LGZ Wien 38 R 80/18y = MietSlg 70.139
Ständiger Einsatz (Tag und Nacht) von lauten Trockenmaschinen in einem Zimmer, Demontage des Waschbeckens im Badezimmer 25 %LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429
Obergrenze bei LärmbelästigungenidR max 25 %8 Ob 526/90; LGZ Graz 3 R 265/01i = MietSlg 53.144
i) Gerüche„Gesundheitsbeeinträchtigende Geruchswerte“ ausgehend vom Müllraum des Hauses in Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad und Vorraum; Wohnzimmer und Küche (50 % der Wohnfläche) normal benützbar30 %LGZ Wien 40 R 19/09d = MietSlg 61.161
j) AussichtVerlust von Aussicht bzw Sonnenlicht und erhöhte Einsehbarkeit aufgrund von Ausbauten umliegender Häuser: mangels besonderer Vereinbarung Risiko des Mieters7 Ob 253/09w = Zak 2010/337
k) GartenBeeinträchtigung der Garten- und Terrassenbenützung durch herrenlose, streunende Katzen (Kot usw)15 %LGZ Wien 39 R 61/06v = Miet 58.118
l) AllgemeinteileVerschmutztes und verwahrlostes Stiegenhaus5 %LGZ Wien 39 R 203/00t = MietSlg 52.145
m) LiftAusfall des Liftes im Fall eines Mietobjekts, das als Wohnung und Geschäftsraum (Architekturbüro) genutzt wird20 %1 Ob 235/17s = wobl 2018/94
n) MobilfunkantenneErrichtung von Mobilfunkantennen im Nahebereich (Furcht des Mieters vor Gesundheitsgefährdungen ist wissenschaftlich nicht untermauert)2 Ob 265/04s = ZRInfo 2005/060; 1 Ob 146/05k = Zak 2005/16
2. Geschäftsraummiete bzw Unternehmenspacht
a) BauzustandSetzungsrisse in den Mauern eines Kellergewölbes mit unverkleideten Wänden, das als Lager für Installationsgegenstände angemietet worden ist1 Ob 175/14p = Zak 2015/134
Feuchtigkeitseintritt im Serverraum1 %LGZ Wien 38 R 305/14f = MietSlg 67.141
Geringe Gebrauchsstörung durch Kondenswasser am Boden und optische Mängel (Verschmutzung, Kübel auf der Gitterdecke) aufgrund eines Wassereintritts5 %LGZ Wien 39 R 355/06d = MietSlg 59.140
Feuchtigkeitseintritte und die dadurch verursachten Wasserflecken an Decken und Wänden im Kundenbereich eines Fitnessstudios5 %LGZ Wien 38 R 305/14f = MietSlg 67.141
Im „Gästetrakt“ des Pachtobjekts, der drei zur Vermietung an Pendler dienende Zimmer umfasst, war das Gemeinschaftsbad aufgrund eines Wasserschadens nicht benützbar; die anderen Teile des Pachtobjekts (Gastlokal, Privatwohnung, Hof- und Keller usw) waren nicht beeinträchtigt12,5 %1 Ob 216/12i = Zak 2013/221
Bauschäden, die Pölzungsmaßnahmen im Geschäftslokal erfordern15 %LGZ Wien 48 R 280/94 = MietSlg 46.105
Beeinträchtigung des Ordinationsbetriebs in dem gemieteten Geschäftsobjekt durch Feuchtigkeitseintritte, Lärm sowie Hitze im Sommer wegen nicht funktionierender Jalousien, wobei etwa ein Drittel der Geschäftsräumlichkeiten betroffen war30 %6 Ob 195/16v = Zak 2017/129
Undichte Fenster, weshalb die EDV-Anlage in dem Büroraum umgestellt werden musste und statt sechs nur mehr drei Schreibtische aufgestellt werden konnten50 %LGZ Wien 39 R 21/09s = MietSlg 61.159
Unmöglichkeit des Geschäftsbetriebs in einem Café aufgrund eklatanter Sicherheitsmängel der elektrischen Anlage100 %LGZ Wien 41 R 243/06y = MietSlg 59.139
b) SchimmelMassiver Schimmelbefall in einem Gastgewerbebetrieb, dessen nach und nach erfolgte Beseitigung langwierige Trockenlegungsarbeiten erforderte90 % bis 20 % (gestaffelt nach Beeinträchtigung)LGZ Wien 38 R 279/14g = MietSlg 67.140
c) BauarbeitenVermehrte Staubbelastung in einem Fitnessstudio aufgrund angrenzender Bauarbeiten0,5 %LGZ Wien 38 R 305/14f = MietSlg 67.141
Bauaufzug und kleineres Gerüst vor dem als Restaurant genutzten Mietobjekt mit gewisser abschreckender Wirkung auf Kunden25 %LGZ Wien 40 R 10/09f = MietSlg 61.163
Gerüst und Kran vor einem als Restaurant genutzten Mietobjekt, wodurch die Attraktivität für Passanten in hohem Maß litt und das Geschäftsschild kaum mehr wahrnehmbar war50 %LGZ Wien 40 R 10/09f = MietSlg 61.163
d) WasserversorgungGesundheitsschädliche Bleikonzentration im Trinkwasser rechtfertigt auch bei Geschäftsräumlichkeiten eine Zinsminderungsiehe 1.e7 Ob 155/05b = Zak 2005/87
e) Heizung und WarmwasserVerminderte Heizleistung (Maximaltemperatur 18-20°C) in einem Gastgewerbelokal während der Monate Oktober bis April30 %LGZ Wien 41 R 238/05m = MietSlg 58.117
Lokal mit Kundenverkehr nicht beheizbar (in der kalten Jahreszeit)100 %6 Ob 94/98m = MietSlg 50.150
f) RaumtemperaturHohe Raumtemperatur durch Sonneneinwirkung in dem im Dachgeschoß situierten und mit einer Fensterwand ausgestatteten Büro, wenn es in Kenntnis des Fehlens einer Klimaanlage und eines Sonnenschutzes angemietet wurdeLGZ Wien 40 R 375/02x = MietSlg 55.147
Zugluft in einem Nagelstudio3 %LGZ Wien 38 R 247/14a = MietSlg 67.142
Temperatur von 17 bis 19 °C in einem Nagelstudio während der Wintermonate, weshalb Kunden ihre Jacken anbehielten8 %LGZ Wien 38 R 247/14a = MietSlg 67.142
g) SanitäranlagenSperre einer der Herrenduschen in einem Fitnessstudio3 %LGZ Wien 38 R 305/14f = MietSlg 67.141
Kunden-WC des Geschäftslokals nicht benützbar, weshalb Kunden das Mitarbeiter-WC zur Verfügung gestellt werden muss15 %LGZ Wien 40 R 216/08y = MietSlg 61.158
h) LärmBeeinträchtigung des Bürobetriebs durch Baulärm25 %8 Ob 526/90; LGZ Wien 41 R 71/92 = MietSlg 44.164
Beeinträchtigung des Bürobetriebs durch Baulärm; Verständigung war nur mehr schreiend möglich75 %LGZ Wien 41 R 322/89 = MietSlg 41.096
i) KonkurrenzDie Eröffnung von Konkurrenzunternehmen im Umfeld bzw Einzugsbereich ist mangels abweichender Vereinbarung Risiko des Bestandnehmers9 Ob 54/04p = ZRInfo 2004/351; s auch verst Sen 1 Ob 113/02b = ZRInfo 2002/488
Inbestandgabe eines weiteren Geschäftslokals im selben Gebäude an einen Konkurrenten des BestandnehmersWie prozen­tueller Umsatz­rückgang2 Ob 275/05p = immolex 2006/87
j) LeerstandLeerstand unter 1 % der Gesamtfläche in einem EinkaufszentrumLGZ 38 R 147/13v = MietSlg 65.189
Umfangreiche Leerstehungen in einem Einkaufszentrum, die der Geschäftsgrundlage des Bestand­vertrags widersprechen50 %6 Ob 18/05y = wobl 2006/64; s auch 3 Ob 98/08w = Zak 2008/574; 6 Ob 59/00w = wobl 2001/57
k) LiftBeschränkte Benützbarkeit des Personenliftes für gehbehinderte Patienten der im Mietobjekt betriebenen Arztpraxis nach Nachrüstung mit Innentüren (zugesagte Rollstuhltauglichkeit)15 %5 Ob 67/07z = Zak 2007/446
Ausfall des Liftes im Fall eines Mietobjekts, das als Wohnung und Geschäftsraum (Architekturbüro) genutzt wird20 %1 Ob 235/17s = wobl 2018/94
3. Garagenplatzmiete
a) BaumängelZu- bzw Ausfahrt der Garage ist aufgrund der baulichen Gestaltung von einem durchschnittlichen Pkw-Fahrer nur mit Einweiser passierbar100 %6 Ob 73/06p = Zak 2006/501
b) BauarbeitenVerminderte Benützbarkeit durch Baumaßnahmen und das vom Vermieter geduldete Verstellen der Zufahrt50 %LGZ Wien 40 R 216/08y = MietSlg 61.158

Lit: Fidler, Mietzinsminderung ohne Mangel? wobl 2014, 125; Lindinger, Parameter der Mietzinsminderung, immolex 2006, 70; Lindinger, Parameter der Mietzinsminderung bei Wohnungen – Update, immolex 2008, 110; Lindinger, Parameter der Mietzinsminderung – zugleich ein Update, immolex 2014, 41; Lindinger, Mietzinsminderung 2020 – Update zum Wiener Mietzinsminderungsspiegel, immolex 2020, 38; Pesek/Nademleinsky in Schwimann, ABGB Taschenkommentar4 (2017), §§ 1096 f; Wolf, Mietzinsminderung – Grundsatzfragen und Detaillösungen, immolex 2014, 38.

Artikel-Nr.
Zak digital exklusiv 2020/4

14.02.2020