Erhaltungspflicht für nachträglich eingebauten Boiler?
Bearbeiter: Wolfgang Kolmasch
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Mit der WRN 2015, die am 1. 1. 2015 in Kraft getreten ist, wurde die Erhaltungspflicht des Vermieters auch in Altmietverhältnissen auf „mitvermietete“ Wärmebereitungsgeräte ausgedehnt. Als „mitvermietet“ gilt ein Wärmebereitungsgerät unabhängig von den Eigentumsverhältnissen an der Anlage dann, wenn es in das Entgeltverhältnis einbezogen ist.
Erfasst ist nicht nur ein Wärmebereitungsgerät, das vom Vermieter bei Mietbeginn mitübergeben wurde, sondern auch ein gleichwertiges Ersatzgerät, gegen das die ursprünglich vorhandene und später defekt gewordene Anlage während des Mietverhältnisses ausgetauscht wurde, wobei es unerheblich ist, ob der Austausch durch den Vermieter oder den Mieter erfolgte.
Ein vom Mieter nachträglich eingebautes Wärmebereitungsgerät fällt jedoch dann nicht in die Erhaltungspflicht des Vermieters, wenn es sich um den erstmaligen Einbau einer ursprünglich nicht vorhandenen Anlage handelt oder um eine Verbesserung der ursprünglichen Anlage, dh einen nicht gleichwertigen Ersatz (hier: Gasetagenheizung statt Ölheizung). Ob der Vermieter dem Austausch zugestimmt hat oder ihn gem § 9 MRG eine Duldungspflicht traf, macht dabei keinen Unterschied.
Bei Mietvertragsabschluss im Jahr 1984 befanden sich eine alte Ölheizung mit undichter Tankleitung und ein nicht voll funktionsfähiger Boiler in der Mietwohnung. Der Mieter ließ noch vor seinem Einzug auf eigene Kosten eine Gastherme für Heizung und Warmwasser einbauen. Nach einer Klausel des Mietvertrags gehen Einbauten unentgeltlich in das Eigentum des Vermieters über. Mittlerweile ist die Gastherme defekt.
Im vorliegenden Verfahren beantragte der Mieter, den Vermieter zum Austausch der Therme zu verpflichten. Seit 1. 1. 2015 treffe diesen gem § 3 Abs 2 Z 2a MRG die Erhaltungspflicht.
Der Vermieter wendete ein, dass es sich um kein „mitvermietetes“ Wärmebereitungsgerät im Sinn dieser Bestimmung handelt, weil der Einbau durch den Mieter erfolgte und keine Erhöhung des Mietzinses zur Folge hatte.
Entscheidung
Abweichend vom ErstG, das dem Antrag stattgegeben hatte, folgte das RekursG der Argumentation des Vermieters und lehnte eine Erhaltungspflicht ab. Der OGH bestätigte diese Entscheidung. Seiner Auffassung nach kann ein vom Mieter nachträglich eingebautes Gerät nur dann als „mitvermietet“ gelten, wenn es sich um einen gleichwertigen Ersatz für ein Gerät handelte, das bei Mietbeginn mitübergeben wurde. Der hier erfolgte Austausch einer Ölheizung gegen eine Gastherme gehe jedoch über die Erhaltung der vorhandenen Anlage hinaus und stelle eine Veränderung bzw Verbesserung dar. Den veränderten Zustand müsse der Vermieter nicht erhalten.
Anmerkung
In dieser Entscheidung befasste sich der OGH erstmals mit dem umstrittenen Begriff „mitvermietet“ in § 3 Abs 2 Z 2a MRG. Zu den unterschiedlichen Ansätzen in der Lit siehe zB Zak 2015/544, 300 und Zak 2015/106, 60.
