Erste OGH-Entscheidung zum Zinsentfall aufgrund der COVID-19-Pandemie

ABGB: § 1104

Bei der COVID-19-Pandemie handelt es sich um eine Seuche iSd § 1104 ABGB.

Wenn das gemietete Geschäftslokal (hier: Sonnenstudio) aufgrund eines allgemeinen Betretungsverbots, das von den Behörden zur Bekämpfung der Verbreitung von COVID-19 verhängt wurde, gar nicht gebraucht werden kann, entfällt gem § 1104 ABGB die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des Mietzinses vollständig. Das Belassen des Inventars im Mietobjekt stellt noch keinen Teilgebrauch dar.

Ob der Entfall der Mietzinszahlungspflicht nach § 1104 ABGB auch die Betriebskosten umfasst, bleibt ebenso offen wie die Frage, welche Bedeutung staatliche Hilfeleistungen an den Geschäftsraummieter (wie der Fixkostenzuschuss) auf die Anwendung des § 1104 ABGB haben.

OGH 21. 10. 2021, 3 Ob 78/21y

Anmerkung

Die Mieterin eines Geschäftslokals mit dem vereinbarten und tatsächlichen Verwendungszweck „Sonnenstudio“ hat sich in einem gerichtlichen Vergleich gegenüber dem Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt im Fall eines auch nur teilweisen Zahlungsverzugs zu räumen. Da die Mieterin den Mietzins für April 2020 nicht zahlte, wurde der Vermieterin die Räumungsexekution bewilligt. Mit der vorliegenden Impugnationsklage machte die Mieterin geltend, dass kein Zahlungsverzug besteht, weil das Mietobjekt aufgrund des pandemiebedingten Betretungsverbots für Kundenbereiche, von dem es uneingeschränkt erfasst war, in diesem Monat nicht nutzbar war und der Mietzinsanspruch daher gem § 1104 ABGB entfallen ist. Die Mieterin hielt das Sonnenstudio in diesem Monat geschlossen und nutzte das Lokal auch nicht für administrative Tätigkeiten.

Das Erstgericht gab der Klage statt. Das Berufungsgericht und der OGH bestätigten diese Entscheidung. Der OGH folgte der überwiegenden Auffassung in der Lit und unterinstanzlichen Judikatur (zB LGZ Wien 39 R 27/21s = Zak 2021/205, 115), nach der Nutzungsbeschränkungen aufgrund behördlicher Maßnahmen, die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffen wurden, von § 1104 ABGB erfasst sind. Offen bleiben konnte die Bedeutung des Fixkostenzuschusses, weil für die Prüfung eines Impugnationsgrundes der Zeitpunkt der Exekutionsbewilligung maßgeblich ist und der Zuschuss erst später (rückwirkend) eingeführt wurde.

Ablehnung der von Oberhammer (Pandemie und Geschäftsraummiete, JBl 2021, 417 und 493; dazu Zak 2021/511, 280) vertretenen Auffassung, der Bestandzinsanspruch entfalle nicht vollständig, wenn der außerordentliche Zufall wie bei einer Pandemie zu keinem Eingriff in die physische Substanz des Bestandobjekts führt.