Keine Vertragsänderung durch Schweigen während einer Informationsveranstaltung

ABGB: §§ 861, 863, 914

Die im Rahmen einer Informationsveranstaltung an alle Mieter gerichtete Erklärung des Vermieters, bestimmte Erhaltungsarbeiten nur auf Kosten des jeweiligen Mieters durchzuführen, ist aus Sicht des objektiven Erklärungsempfängers als Absichtsbekundung, nicht aber als Anbot auf Änderung des Mietvertrags zu verstehen. Schon deshalb kann im Schweigen eines Mieters keine Zustimmung zur Vertragsänderung gesehen werden.

OGH 29. 7. 2015, 9 Ob 23/15w

Anmerkung

Während einer Informationsveranstaltung, in der die Mieter über geplante Sanierungsarbeiten informiert wurden, wies der Vermieter darauf hin, dass die bei einigen Mietobjekten mitvermieteten Klimaanlagen nicht mit der neuen Fassade kompatibel sind. Sollten die Mieter weiterhin Klimageräte wünschen, müssten sie diese selbst bezahlen. Auf die wie nach jedem Tagesordnungspunkt gestellte Frage, ob Widersprüche erhoben werden, meldete sich kein Mieter. In der Folge wurden die Klimaanlagen demontiert.

Ein Mieter, der im Zuge der Sanierung seine Klimaanlage verlor, minderte aufgrund der während der Sommermonate auftretenden Hitzebeeinträchtigungen den Mietzins für diesen Zeitraum um 25 %. Der Vermieter brachte daraufhin Zahlungs- und Räumungsklage ein. Anders als die Vorinstanzen gelangte der OGH zur Auffassung, dass es im Zug der Informationsveranstaltung zu keiner Abänderung des Mietvertrags im Sinn eines Verzichts auf die Klimaanlage gekommen ist. Die nicht an individuelle Personen gerichtete Erklärung des Vermieters sei aus objektiver Sicht schon nicht als Anbot zu verstehen. Daher komme es gar nicht darauf an, ob die fehlende Reaktion des Mieters als stillschweigende Zustimmung gewertet werden kann. Das Verfahren wird zur Beurteilung, ob das Ausmaß der vorgenommenen Zinsminderung angemessen ist, vor dem Erstgericht fortgesetzt (beachte dazu die Zak-Mietzinsminderungstabelle, die unter http://zak.lexisnexis.at/tabellen abrufbar ist).