Kurzzeitige Untervermietung an Touristen – unverhältnismäßige Gegenleistung

MRG: § 30 Abs 2 Z 4, § 33 Abs 1

Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem § 30 Abs 2 Z 4 Fall 2 MRG aufkündigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand durch (teilweise) Überlassung an einen Dritten gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Eine Verwertung liegt nicht nur bei einer ständigen Untervermietung, sondern auch dann vor, wenn der Mieter das Mietobjekt oder Teile davon laufend auf einer Buchungsplattform zur kurzzeitigen Untervermietung anbietet und es bei Nachfrage auch tatsächlich untervermietet.

Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig ist, ist in diesem Fall nicht durch Vergleich zwischen dem monatlichen Aufwand des Mieters (Hauptmietzins, sonstige Leistungen) mit seinen pro Monat tatsächlich lukrierten Einnahmen aus der Untervermietung zu ermitteln. Vielmehr kommt es auf das Verhältnis des Entgelts, das der Mieter für die kürzeste Untervermietungsperiode (hier: Tag) fordert, zu seinen auf dieselbe Periode heruntergerechneten Aufwendungen an.

Der Kündigungsgrund ist erfüllt, wenn das Mietobjekt im Kündigungszeitpunkt im oben beschriebenen Sinn gegen eine unverhältnismäßige Gegenleistung verwertet (dh angeboten) wird. Dass es gerade in diesem Zeitpunkt untervermietet ist, ist nicht erforderlich.

Die Beweislast für das Vorliegen des Kündigungsgrundes trifft den Vermieter. Negativfeststellungen (hier: zur regelmäßigen Verwendung iSd § 30 Abs 2 Z 4 Fall 1 MRG) gehen daher zu seinen Lasten.

OGH 29. 8. 2018, 7 Ob 189/17w

Anmerkung

Beim Mietobjekt handelt es sich um eine 200 m² große Wohnung in der Wiener Innenstadt. Der Mietzins beträgt ca 2.400 € pro Monat. Etwa ein Viertel der Wohnfläche haben die Mieter zu einem Untermietzins von 1.000 € pro Monat ständig untervermietet. Den anderen Teil (bei Ortsabwesenheit des Untermieters aber auch dessen Bereich) bieten sie Touristen auf einer Buchungsplattform zur kurzzeitigen Anmietung als Appartement an. Als Entgelt fordern sie (je nach Jahreszeit) 229 bis 249 € pro Tag, 1.540 € pro Woche bzw 6.600 € pro Monat. Dazu kommen noch 15 € pro Person und Nacht für mehr als einen Gast sowie ein Reinigungsentgelt von 150 €. Nach den Feststellungen halten sie sich in der Wohnung auf, wenn diese nicht an Touristen vermietet ist und sie nicht selbst auf Reisen sind.

Neben dem im Kündigungszeitpunkt aufrechten Angebot der Wohnung auf der Kündigungsplattform steht fest, dass die Mieter die Wohnung zuvor mehrmals zum Tagespreis an Touristen untervermietet haben, und zwar zumindest einmal an sechs und einmal an 11 Gäste.

Im vorliegenden Verfahren kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auf. Der OGH hielt die Kündigung aus dem Grund des § 30 Abs 2 Z 4 Fall 2 MRG (Verwertung gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung) für gerechtfertigt. Im Fall einer regelmäßigen kurzzeitigen Untervermietung ist die Verhältnismäßigkeit seiner Ansicht nach abstrakt anhand der kürzesten Untermietperiode zu beurteilen, hier also pro Tag. Er ermittelte die Aufwendungen der Mieter (Hauptmietzins, Entgelt zuzüglich Gewinnanteil für überlassene Einrichtungsgegenstände, Betriebskosten usw) mit insgesamt 122 € pro Tag. Diesem Betrag stellte er einen Untermietzins pro Tag von 350 bis 425 € gegenüber, wobei er nicht nur den mit einem Mittelwert von 239 € angenommenen Tagespreis des Appartements und die auf einen Tag umgerechneten Einnahmen aus der ständigen Untervermietung berücksichtigte, sondern 75 bis 150 € hinzurechnete, weil Aufenthalte von einmal 6 und einmal 11 Personen feststehen und die Mieter nach den Feststellungen bei mehr als einem Gast einen Zuschlag von 15 € pro Person verlangen. Da das so berechnete Untermietentgelt die Aufwendungen um weit mehr als 100 % übersteigt (zu dieser Grenze etwa 9 Ob 83/17x = Zak 2018/217, 116), bejahte er die Unverhältnismäßigkeit. Auf die in einer Monatsbetrachtung tatsächlich lukrierten Erträge kommt es nach der Entscheidung nicht an.