News

Lagezuschlag zum Richtwertmietzins

Bearbeiter: Wolfgang Kolmasch

Fachsenat hält an jüngster Rsp fest: Keine überdurchschnittliche Lage bloß wegen des im Vergleich zur Normwohnung höheren Grundkostenanteils

MRG: § 16 Abs 2 und 3

RichtWG: § 2 Abs 3

Ein Lagezuschlag zum Richtwertmietzins setzt eine überdurchschnittliche Lage (Wohnumgebung) des Miethauses voraus. Der Fachsenat hält an seiner aktuellen Rsp fest, nach der sich die Überdurchschnittlichkeit nicht bereits aus der Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels oder aus einem im Vergleich zur Normwohnung höheren Grundkostenanteil ableiten lässt.

Ob die Lage des Miethauses überdurchschnittlich ist, ist nach der Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen. Vergleichsmaßstab ist jenes umgebende Gebiet, das in der Verkehrsauffassung am Wohnungsmarkt ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bildet. Auf politische Grenzen kommt es nicht an. Das Abstellen auf die Verkehrsauffassung gibt den Gerichten einen gewissen Spielraum, durch den unsachliche Ergebnisse im Einzelfall vermieden werden können.

Im Fall eines Miethauses im 15. Wiener Gemeindebezirk sind als Vergleichsmaßstab die innerstädtischen Gebiete mit einer mittleren oder dichten mehrgeschossigen Bebauung heranzuziehen.

Im Vergleich mit diesem Referenzgebiet weist das Haus mit der Adresse 1150 Wien, Oeverseestraße 35 keine überdurchschnittliche Lage auf, weil sich die festgestellten Lagefaktoren (Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln, Erreichbarkeit für Individualverkehr, Nahversorgung, sonstige Infrastruktur, Lage gegenüber der „Schmelz“) in der vorzunehmenden Gesamtschau im Rahmen des Durchschnitts halten.

Eine Mietwohnung fällt mangels zeitgemäßer Badegelegenheit in die Ausstattungskategorie C, wenn der Raum, in dem sich sowohl Dusche als auch WC befinden, so klein ist, dass für Aus- und Ankleiden lediglich eine Bodenfläche von einem halben Quadratmeter zur Verfügung steht. Diese Einstufung führt zu einem Abschlag vom Richtwertmietzins in Höhe von 50 %. Für die ansonsten einer Kategorie-A-Wohnung entsprechenden Ausstattungsmerkmale erscheint ein Zuschlag von 20 % angemessen.

OGH 13. 6. 2019, 5 Ob 158/18y

Anmerkung

Zu den Kriterien für den Lagezuschlag Fortschreibung von 5 Ob 74/17v = Zak 2018/53, 36. An dieser Entscheidung wurde in der Lit zum Teil Kritik geübt (siehe zB Zak 2018/188, 100 und Zak 2018/229, 120). In der vorliegenden Entscheidung ging der OGH ausführlich auf die kritischen Stimmen ein, hielt diese aber nicht für überzeugend.

Artikel-Nr.
Rechtsnews Nr. 27812 vom 20.08.2019