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Sbg ROG 2009: Touristische Nutzung von Wohnungen

Bearbeiter: Sabine Kriwanek / Bearbeiter: Barbara Tuma

Erste Rsp. Vom Verbot der touristischen Nutzung von Wohnungen außerhalb von ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten galt ua die Ausnahme „in Betrieben zur gewerblichen Beherbergung“; diese Ausnahme umfasste nur Wohnungen, die sich in einem Gebäude befinden, in dem ein Beherbergungsbetrieb angesiedelt ist.

Sbg ROG 2009 idF LGBl 2011/53 : § 31

Nach § 31 Abs 5 Sbg ROG 2009 idF LGBl 2011/53 ist die touristische Nutzung von Wohnungen außerhalb von ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten in Bauten mit mehr als fünf Wohnungen nicht zulässig; dieses Verbot gilt ua nicht „in Betrieben zur gewerblichen Beherbergung“ (Abs 5 Z 1). Es ist davon auszugehen, dass der Salzburger Landesgesetzgeber bei der Regelung dieses Ausnahmetatbestandes (auch) das Ziel der Vermeidung von Nutzungskonflikten vor Augen hatte und die Störung der Nutzer der übrigen Wohnungen in einem Wohngebäude hintanhalten wollte, die mit der touristischen Verwendung einer einzelnen Wohnung in diesem Wohngebäude verbunden ist und durch die höhere Frequentierung des Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen verursacht wird. Auch vor dem Hintergrund dieser Intention des Salzburger Landesgesetzgebers ist daher die Auslegung geboten, dass von dem Ausnahmetatbestand nur die touristische Verwendung solcher Wohnungen erfasst wird, die sich in einem Gebäude befinden, in dem ohnehin schon ein Beherbergungsbetrieb angesiedelt ist.

VwGH 4. 7. 2019, Ro 2017/06/0009

Entscheidung

Bei seiner Entscheidung stützt sich der VwGH zunächst auf die systematische Betrachtung des § 31 ROG 2009 (Verwendung unterschiedlicher Begrifflichkeiten [„gewerbliche Beherbergung“ – „in Betrieben zur gewerblichen Beherbergung“]), woraus der VwGH ableitet, dass der Salzburger Landesgesetzgeber zum einen (in Abs 2) die Art der Nutzung vor Augen hatte (nämlich die gewerbliche Beherbergung), und zum anderen (in Abs 5 Z 1) auf das Gebäude abgestellt hat, in dem die Nutzung stattfinden soll.

Für diese Sichtweise sprechen auch die Erläuternden Bemerkungen zum RO 2009 (vgl Nr 86 dB zum stenographischen Protokoll des Salzburger Landtags, 6. Session der 13. GP), denen zufolge der Salzburger Landesgesetzgeber mit dem Verbot der touristischen Nutzung von Wohnungen nicht nur das Ziel verfolgte, (Ferien-)Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt für Hauptwohnsitze zuzuführen, sondern auch das Ziel, Nutzungskonflikte zu vermeiden.

Das VwG hätte daher nicht schon allein deshalb den Ausnahmetatbestand des § 31 Abs 5 ROG 2009 als erfüllt ansehen dürfen, weil in den gegenständlichen Wohnungen eine GmbH eine gewerbliche Beherbergung betrieben hat.

Hinweis: § 31 Sbg ROG 2009 betr Zweitwohnungsbeschränkungen und Zweitwohnungsgebiete wurde mit 1. 1. 2019 gänzlich neu gefasst (vgl LGBl 2017/82). Die „Verwendung einer Wohnung für touristische Beherbergungen“ gilt nun als „Zweckentfremdung von Wohnungen“, die in § 31b Sbg ROG 2009 geregelt ist und grds einer Bewilligung bedarf.

Artikel-Nr.
Rechtsnews Nr. 27858 vom 28.08.2019