Teilkündigung nach Mietvertragseintritt wegen großer Wohnfläche
Bearbeiter: Wolfgang Kolmasch
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Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem § 30 Abs 2 Z 5 iVm § 31 MRG hinsichtlich gesondert nutzbarer Teilflächen der Wohnung aufkündigen, wenn nach dem Tod des ursprünglichen Mieters und dem Eintritt eines nahen Angehörigen ein krasses Missverhältnis zwischen dessen Wohnbedürfnis und der großen Wohnfläche besteht.
Das Missverhältnis zwischen Wohnbedürfnis und Wohnfläche ist nicht nach objektiven Kriterien, sondern anhand der konkreten Nutzung durch den Eintretenden und seine bei ihm wohnenden Angehörigen zu beurteilen. Wenn der Eintretende die Wohnung vollständig nutzt, kann unabhängig von ihrer Größe kein krasses Missverhältnis bestehen.
Die durch Zusammenlegung von zwei Wohnungen entstandene Mietwohnung ist 162 m2 groß und besteht aus vier Zimmern, einem Kabinett, zwei Vorräumen, einer Küche, einem Bad und zwei WC. Die Anmietung durch den Mieter und seine Ehegattin erfolgte mit einheitlichem Vertrag in den 1960er-Jahren. Nach dem Tod seiner Ehegattin im Jahr 2008 trat der Mieter in deren Mitmietrecht ein. Seitdem bewohnt er die Mietwohnung alleine. Wie zuvor gemeinsam mit seiner Frau nutzt er auch alleine sämtliche Räumlichkeiten ständig. An einer Untervermietung hat er kein Interesse. Die sehr gepflegte Wohnung ist voll möbliert und überreich mit Ziergegenständen, Bildern, Antiquitäten usw ausgestattet. Auf einer kleineren Fläche lassen sich die vorhandenen Möbel und Objekte nach den Feststellungen nicht sinnvoll unterbringen.
Im vorliegenden Verfahren kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis gem § 30 Abs 2 Z 5 iVm § 31 MRG in Bezug auf Teilflächen wegen eines krassen Missverhältnisses zwischen dem Wohnbedürfnis des alleinstehenden Mieters und der Wohnfläche auf. Während die Vorinstanzen die Aufkündigung zum Teil bestätigten und das Mietverhältnis auf eine Nutzfläche von 103 m2 reduzierten, hob sie der OGH auf. Bei dieser Sachlage bestehe das dringende Wohnbedürfnis des Mieters an der gesamten Wohnung. Ein krasses Missverhältnis könne daher nicht vorliegen.
