Unwirksame Befristung wegen automatischer Verlängerung bis Kündigung

MRG: § 29 Abs 1 Z 3

Um wirksam zu sein, muss die Befristungsvereinbarung einen unbedingten Endtermin vorsehen. Dies ist nicht der Fall, wenn der Ablauf des Mietverhältnisses von einer Auflösungserklärung abhängig gemacht wird (hier: wiederkehrende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses, solange keine Kündigung erfolgt).

OGH 17. 7. 2018, 4 Ob 133/18i

Anmerkung

Neben einer Befristung auf drei Jahre enthält der Mietvertrag folgende Klausel: „Wenn der Mietvertrag zum Ablauf nicht gekündigt wird, verlängert er sich jeweils auf weitere drei Jahre.“ Anders als das Erstgericht sah das Berufungsgericht darin mangels unbedingten Endtermins keine wirksame Befristung. Der OGH schloss sich dieser Auffassung an.

Befristungsvereinbarungen, die eine einmalige Verlängerung des befristeten Vertragsverhältnisses durch Optionsübung bis zu einem neuen, datumsmäßig bestimmbaren Endtermin vorsahen, hat der OGH für wirksam erachtet (5 Ob 26/11a = Zak 2011/438, 235; 7 Ob 168/05i = Zak 2006/59, 37). Im vorliegenden Fall wies er darauf hin, dass es sich hier um keine einmalige, sondern eine wiederkehrende Verlängerung handelt und zudem kein Endtermin, an dem das Vertragsverhältnis spätestens endet, festgelegt ist. Als Hauptargument gegen die Wirksamkeit der Befristungsvereinbarung zog er jedoch das Erfordernis einer Kündigungserklärung heran. Die Notwendigkeit einer Kündigung entspreche weder einem unbedingten Endtermin noch dem Wesen einer Befristung.