Veranlagungsgemeinschaft in Immobilien – Rücktritt

KMG idF vor BGBl I 2019/62: § 5, § 14

Gemäß § 14 Z 3 KMG aF [nunmehr § 9 Z 3 KMG 2019] ist dem Anleger einer Veranlagung in Immobilien der Erwerb der Veranlagung in schriftlicher Form zu bestätigen. Die Bestätigung hat die wesentlichen Merkmale der Veranlagung zu enthalten, insb deren Gegenwert, die Rechtsstellung des Anlegers, das Publikationsorgan und das Datum der Veröffentlichung des Prospekts sowie allfällige sonstige Angaben nach dem KMG. Nach den Feststellungen hat der Kl keine schriftliche Bestätigung über die wesentlichen Merkmale der Veranlagung, insb über seine Rechtsstellung sowie Publikationsorgan und Datum der Prospektveröffentlichung, erhalten, und zwar auch nicht mit den von der Bekl zitierten Urkunden Zahlungseingangsbestätigung samt Beteiligungszertifikat. Die Vorinstanzen gingen daher vertretbar vom Fehlen einer Bestätigung gem § 14 Z 3 KMG aF aus.

Gemäß § 5 Abs 2 KMG aF [nunmehr § 21 Abs 2 KMG 2019] können Verbraucher vom Vertrag zurücktreten, wenn ihnen der Erwerb einer Veranlagung in Immobilien nicht gem § 14 Z 3 KMG aF bestätigt wurde. Nach der Rsp kann dieses Rücktrittsrecht nur gegenüber dem jeweiligen Vertragspartner geltend gemacht werden. Im konkreten Fall liegt eine Veranlagung in Immobilien über eine Treuhandkonstruktion vor, bei der die Bekl die Treuhänderin und die Kl Treugeberin ist. Das geltend gemachte Rücktrittsrecht der Kl besteht daher gegenüber der bekl Treuhänderin (und nicht gegenüber der Emittentin).

Das Rücktrittsrecht des § 5 KMG aF wurde weitgehend dem § 3 KSchG nachgebildet. Somit wirkt auch der Rücktritt nach § 5 KMG aF ex-tunc.

OGH 17. 12. 2020, 9 Ob 49/20a

Entscheidung

Nach den Feststellungen sollte sich die Kl als Treugeberin über die Bekl an einer GmbH & Co KG beteiligen, welche wiederum bis zu 90 % der Anteile an einer Kapitalgesellschaft in den VAE erwerben sollte. Diese sollte dann mit einem weiteren Gesellschafter eine Gesellschaft gründen, deren Gegenstand die Entwicklung und Verwaltung von Grundstücken und Einrichtungen der Gesundheitsfürsorge, insbesondere Bau und Betrieb einer Herz-, Gefäß- und Nierenklinik ist. Es bestehen keine Bedenken gegen die Beurteilung der Vorinstanzen, dass ausgehend von diesem Sachverhalt eine Veranlagungsgemeinschaft in Immobilien iSd § 14 KMG aF (nunmehr § 9 KMG 2019) vorliegt.

Gegenstand des Rücktritts der Kl ist nicht ein allfälliges Rechtsverhältnis mit der Emittentin, sondern der Treuhandvertrag mit der Bekl. Demgemäß fordert die Kl nicht von der Emittentin die Kapitaleinlage zurück, sondern macht gegenüber ihrer Vertragspartnerin, der Bekl, die Kondiktion der an diese – als Treugut – geleisteten Einzahlung geltend. Der Anspruch unterliegt daher nicht dem Ausnahmetatbestand des Art 1 Abs 2 lit f Rom I-VO und damit nicht dem Gesellschaftsstatut.

Gemäß Art 6 Abs 1 Rom I-VO kommt auf einen Vertrag eines Verbrauchers mit einem Unternehmer das Recht des Staates zur Anwendung, in dem der Verbraucher seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat, wenn der Unternehmer seine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit in dem Staat ausübt oder seine Tätigkeit auf irgendeine Weise auf diesen Staat ausrichtet. Im Rahmen des gesetzlich eingeräumten Ermessensspielraums hält sich hier auch die Rechtsauffassung der Vorinstanzen, dass ein Ausrichten der Tätigkeit der Bekl auf Österreich vorliegt, weil das konkrete Veranlagungsprodukt unter Verwendung eines eigenen Beitrittsformulars durch gewerbliche Vermögensberater mit Wissen und Einverständnis der Bekl in Österreich vermittelt wurde.

Nach den Feststellungen hat der Kl die Beitrittserklärung in Österreich unterfertigt und laufend Informationen über seine Beteiligung in Österreich erhalten. Die Vorinstanzen haben daher vertretbar die Erbringung der Dienstleistungen der Bekl ausschließlich im Ausland verneint und die Anwendbarkeit österreichischen Rechts bejaht.

Nicht zu beanstanden ist auch, dass die Vorinstanzen die Lehre über die fehlerhafte Gesellschaft nicht angewendet haben, wonach ein Verbraucher im Fall eines Rücktritts oder Widerrufs eines Beitritts zu einer Personengesellschaft nur einen Anspruch auf das Auseinandersetzungsguthaben habe, das sich nach dem Wert seines Anteils im Zeitpunkt des Ausscheidens aus der Gesellschaft berechnet. Der Kl ist nur vom Treuhandverhältnis mit der Bekl zurückgetreten. Dadurch kommt es weder zu einer Verringerung der Gesellschafteranzahl noch zu einer Verringerung des Gesellschaftsvermögens, da die Bekl weiterhin ihre Stellung als Gesellschafterin der Fondsgesellschaft behält (vgl auch 6 Ob 220/20a).

Zusammengefasst haben die Vorinstanzen auf Basis der Rsp vertretbar den Anspruch des Kl auf Rückzahlung des rechtsgrundlos geleisteten Einzahlungsbetrags bejaht (vgl auch jüngst 6 Ob 220/20a).