Wohnrechtsnovelle 2015 - BGBl

BGBl I 2014/100, ausgegeben am 29. 12. 2014

Da sich die Koalitionsparteien noch nicht auf die große Wohnrechtsreform einigen konnten, die im Regierungsprogramm unter der Überschrift „Leistbares Wohnen“ angekündigt wird, beschränkt sich die Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015) auf zwei Punkte. Im Mietrecht wird die Erhaltungspflicht des Vermieters auf Heizthermen und Warmwasserboiler ausgedehnt, wobei die Regelung auch für bestehende Mietverhältnisse gilt. Im Wohnungseigentumsrecht entfällt - auch rückwirkend - die Notwendigkeit, Zubehörwohnungseigentum gesondert im Grundbuch eintragen zu lassen.

Die in LN Rechtsnews 18412 vom 13. 11. 2014 behandelte Regierungsvorlage wurde vom Nationalrat mit Änderungen beschlossen. Dabei handelt es sich einerseits um Klarstellungen (etwa zum Übergangsrecht). Andererseits wurde das Datum des Inkrafttretens von 1. 3. auf 1. 1. 2015 vorverlegt.

Miete

Die Rsp, nach der den Vermieter im MRG-Vollanwendungsbereich sowie im Geltungsbereich des § 14a WGG keine gesetzliche Erhaltungspflicht für ein mitvermietetes Wärmebereitungsgerät trifft (zB 1 Ob 183/12m = Zak 2013/95, 59; 5 Ob 17/09z = Zak 2009/297, 195), wird mit der WRN 2015 korrigiert. Die Erhaltung von „mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen“ wird in den Katalog der Erhaltungspflichten des Vermieters nach § 3 Abs 2 MRG und § 14a Abs 2 WGG aufgenommen (jeweils als Z 2a). Die Materialien gehen davon aus, dass auch außerhalb situierte Geräte von der Erhaltungspflicht umfasst sein können, wenn sie ausschließlich zur Versorgung eines Mietobjekts dienen (RV 352 BlgNR 25. GP 6). Zwischen Wohnungs- und Geschäftsraummieten wird nicht differenziert. In Hinblick auf die künftig ex lege bestehende Erhaltungspflicht entfällt der in § 16 Abs 2 Z 3 MRG vorgesehene Zuschlag zum Richtwertmietzins im Fall der vertraglichen Übernahme der Heizungserhaltung durch den Vermieter.

Im Teilanwendungsbereich des MRG folgt die Erhaltungspflicht des Vermieters aus der dispositiven Regelung des § 1096 Abs 1 ABGB. Diese Verpflichtung wird zwingend gestellt, soweit es um die Erhaltung von mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in Mietobjekten geht (Art 4 § 1 WRN 2015). Dies gilt allerdings nur für Wohnungs-, nicht für Geschäftsraummieten.

Die neue Rechtslage tritt am 1. 1. 2015 in Kraft. Nach dem Übergangsrecht gilt sie auch für bestehende Mietverhältnisse sowie in anhängigen, aber noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren (§ 49g MRG nF; Art 4 § 2 WRN 2015). Eine Rückwirkung auf bereits abgeschlossene Sachverhalte soll nach den Materialien außerhalb anhängiger Verfahren ausgeschlossen sein; dem Mieter steht daher kein Aufwandersatz für ein von ihm bereits ausgetauschtes Gerät zu (AB 386 BlgNR 25. GP 2).

Wohnungseigentum

Auch im Wohnungseigentumsrecht wird eine Judikaturlinie des OGH korrigiert. Abweichend von der verbreiteten Praxis, Zubehörwohnungseigentum nicht gesondert im Grundbuch (B-Blatt) eintragen zu lassen, vertrat der OGH die Auffassung, dass ausschließlich der Grundbuchstand dafür maßgeblich ist, ob eine Räumlichkeit als Zubehör eines Wohnungseigentumsobjekts oder als Allgemeinteil zu qualifizieren ist (4 Ob 108/12d = Zak 2012/602, 316; 4 Ob 150/11d = wobl 2012/136). Nicht verbüchertes Zubehörwohnungseigentum war daher rechtlich nicht existent.

Um die mit dieser Rsp verbundenen Schwierigkeiten zu vermeiden, wird die Rechtslage ohne Reparaturaufwand für die betroffenen Wohnungseigentümer an die Praxis angepasst. Nach der Neufassung des § 5 Abs 3 WEG erstreckt sich die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt automatisch auch auf Zubehörobjekte, soweit sich deren Zuordnung eindeutig aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der gerichtlichen Entscheidung in Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung ergibt. Erleichtert wird nach den Materialien damit nicht nur die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum, sondern auch die Übertragung des bestehenden Wohnungseigentums samt Zubehör und die Übertragung des Zubehörs von einem an ein anderes Wohnungseigentumsobjekt (RV 7 f). Auch bei solchen Übertragungsvorgängen ist daher keine gesonderte Eintragung im Grundbuch hinsichtlich des Zubehörs notwendig, sondern es genügt, dass der Vorgang im Grundbuch (zumindest durch die Aufnahme der Titelurkunde in die Urkundensammlung und das Aufscheinen der zugehörigen Tagebuchzahl) nachvollziehbar dargestellt wird. Darüber hinaus entfällt das Erfordernis der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zur Übertragung von Zubehör an ein anderes Wohnungseigentumsobjekt (§ 5 Abs 4 WEG nF).

Die Änderungen treten am 1. 1. 2015 in Kraft und gelten nach dem Übergangsrecht auch für bestehendes Wohnungseigentum und anhängige, aber noch nicht rechtskräftig abgeschlossene Verfahren (§ 58c WEG nF).

Bearbeiter: Wolfgang Kolmasch