Judikaturübersicht: Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens

1. Grundsätze

Der Kündigungsgrund "unleidliches Verhalten" dient zur Gewährleistung von Ruhe und Ordnung im Miethaus² und schützt die anderen Hausbewohner, die frei nach Schiller "nicht in Frieden leben können, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt",³ ebenso wie den nicht im Haus lebenden Vermieter,⁴ den Hausverwalter⁵ und sogar mit Arbeiten im Haus beauftragte Personen.⁶

Der Kündigungsgrund liegt vor, wenn das Verhalten des Mieters oder ihm zurechenbarer Personen das Maß des Zumutbaren überschreitet und objektiv geeignet ist, auch nur einem Hausbewohner das Zusammenleben zu verleiden.⁷ Maßgeblich ist das Gesamtverhalten.⁸ IdR erfüllen nur häufig wiederholte oder über längere Zeit fortgesetzte Vorgänge in Verbindung mit Wiederholungsgefahr die Voraussetzungen.⁹ Aber auch eine einzelne, besonders schwerwiegende Handlung kann ausreichen.¹⁰ Die Beurteilung hängt auch vom Inhalt des Bestandvertrags (insb vom vereinbarten Verwendungszweck)¹¹ und von den gewohnten Umgangsformen im Haus¹² ab. Provokationen als Auslöser - insb seitens des Vermieters - können dazu führen, dass das unleidliche Verhalten die Eignung als Kündigungsgrund verliert.¹³

Wenn mehreren Mietern in Zusammenhang mit zwischen ihnen aufgetretenen Streitigkeiten unleidliches Verhalten vorzuwerfen ist, kann der Vermieter alle oder auch nur einen von ihnen kündigen, um die Ruhe wiederherzustellen.¹⁴

Wenn der Mietvertrag mit mehreren Mitmietern besteht, reicht es aus, dass der Kündigungsgrund bei einem Mitmieter erfüllt ist.¹⁵

Das Verhalten der (Mit-)Bewohner des Mietobjekts und seiner Gäste ist dem Mieter zurechenbar, sofern er davon Kenntnis hatte¹⁶ und eine Abhilfe nicht objektiv unmöglich ist.¹⁷ Dass er alle verfügbaren bzw zumutbaren Abwehrmittel ergriffen hat, kann der Mieter der Kündigung nicht entgegenhalten.¹⁸ Ein einmaliges, nicht vorhersehbares Fehlverhalten eines Mitbewohners rechtfertigt die Kündigung nicht, wenn sich der Mieter davon distanziert.¹⁹

Die Kündigung setzt kein Verschulden voraus.²⁰ Der Mieter muss aber zumindest Kenntnis davon erlangen können, dass es sich um ein störendes Verhalten handelt. Wenn zB die Lärmübertragung durch die schalldurchlässigen Wände in die Nachbarwohnung vom Mieter selbst nicht wahrgenommen werden kann, kommt eine Kündigung erst nach vorheriger Information und Ab-

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mahnung in Betracht.²¹ Im Fall eines psychisch kranken Mieters muss eine Interessenabwägung mit weniger strengem Maßstab an dessen Verhalten erfolgen;²² eine gravierende Beeinträchtigung ihrer Lebensqualität darf den Hausbewohnern aber auch in diesem Fall nicht zugemutet werden.²³ Auch das hohe Alter des Mieters ist kein Freibrief für unleidliches Verhalten.²⁴

Der Kündigungsgrund muss im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen. Spätere Verhaltensänderungen - unter Umständen bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz - können jedoch zur Aufhebung der Kündigung führen, wenn eine Wiederholung ausgeschlossen ist²⁵ oder zumindest mit hoher Wahrscheinlichkeit auszuschließen ist,²⁶ zB aufgrund Auszugs des störenden Mitbewohners²⁷ bzw des Konfliktpartners²⁸ oder aufgrund einer erfolgreichen Therapie der für das Verhalten kausalen Alkoholkrankheit.²⁹

Unleidliches Verhalten kann auch als Grund für die Aufhebung des Mietvertrags nach § 1118 ABGB herangezogen werden.³⁰ Mit der Begründung, das Bestandverhältnis werde bereits durch den Zugang der Auflösungserklärung beendet, sieht die Rsp spätere Verhaltensänderungen hier als bedeutungslos an.³¹

Nach der neueren Rsp geht der Kündigungsgrund durch Zuwarten des Vermieters nicht per se verloren, sondern nur dann, wenn das Verhalten nach strengem Maßstab als schlüssiger Verzicht zu verstehen ist.³²

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