Die schadenersatzrechtliche Mietzinsminderung

1. Einleitung

Gewährt der Vermieter dem Mieter nicht den bedungenen Gebrauch des Mietobjekts, ist der Mieter gem § 1096 Abs 1 S 2 ABGB für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Nach hA handelt es sich bei dieser Zinsminderung um einen Gewährleistungsbehelf eigener Art, der in Anpassung an die Besonderheiten des mietrechtlichen Dauerschuldverhältnisses schon kraft Gesetzes eintritt.¹ Funktionell entspricht die Zinsminderung der aus dem allgemeinen Gewährleistungsrecht für Zielschuldverhältnisse bekannten Preisminderung (vgl § 932 Abs 2 und Abs 4 ABGB).²

Die schadenersatzrechtliche Bestimmung des § 933a ABGB ist im Mietrecht sinngemäß anwendbar³ und bringt zum Ausdruck, dass bei einer mangelhaften Leistungserbringung zwischen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen volle Konkurrenz besteht.⁴ Dementsprechend kann bei Vorliegen einer Gebrauchsbeeinträchtigung der Gewährleistungsanspruch des Mieters nach § 1096 Abs 1 S 2 ABGB mit einem Schadenersatzanspruch nach § 933a ABGB konkurrieren, der dem Mieter eine Reduktion des Zinses auch auf schadenersatzrechtlicher Grundlage ermöglicht.⁵ Im Folgenden sollen die Unterschiede dieser alternativen Wege der Rechtsverfolgung herausgearbeitet werden.⁶

2. Verschulden als Tatbestandsvoraussetzung

Um eine Zinsminderung schadenersatzrechtlich iSd § 933a ABGB durchsetzen zu können, ist es erforderlich, dass den Vermieter ein Verschulden an der Gebrauchsbeeinträchtigung trifft. Damit besteht auf der Tatbestandsebene ein wesentlicher Unterschied zur Zinsminderung iSd § 1096 Abs 1 S 2 ABGB, die als Gewährleistungsbehelf unabhängig von einem allfälligen Verschulden des Vermieters an der Gebrauchsbeeinträchtigung eintritt.⁷

Eine haftungsbegründende Verletzung vertraglicher Pflichten iSd § 933a ABGB kann im mietrechtlichen Kontext etwa darin liegen, dass der Vermieter dem Mieter schuldhaft ein mangelhaftes Mietobjekt übergibt⁸ oder der Vermieter während des Mietverhältnisses seiner Erhaltungspflicht (§ 1096 Abs 1 S 1 ABGB; § 3 MRG; § 14a WGG) schuldhaft nicht oder nicht innerhalb angemessener Frist nachkommt.⁹ Auch die schuldhafte Missachtung der den Vermieter treffenden Pflicht zur Störungsabwehr (§ 1096 Abs 1 S 1 ABGB) kann den Mieter zur Zinsminderung aus dem Titel des Schadenersatzes nach § 933a ABGB berechtigen, wenn und soweit die Gebrauchsbeeinträchtigung bei vertragskonformem Verhalten des Vermieters entfallen wäre.

3. Haftung auf Ersatz des Erfüllungsinteresses

Über den Umfang und die Art der Berechnung der Reduktion des Zinses treffen weder § 1096 Abs 1 S 2 ABGB noch § 933a ABGB eine Aussage. Es ist jedoch anerkannt, dass das Ausmaß der gewährleistungsrechtlichen Preisminderung nach § 1096 Abs 1 S 2 ABGB in Anwendung der - auch für Zielschuldverhältnisse maßgeblichen¹⁰ - relativen Berechnungsmethode zu ermitteln ist.¹¹ Nach dieser hat sich der vereinbarte Zins zum geminderten Zins so zu verhalten, wie der objektive Wert (= am Markt erzielbares Entgelt) des Mietobjekts ohne Mangel zum objektiven Wert des Mietobjekts mit Mangel.¹²

Demgegenüber ist im Rahmen des Schadenersatzes nach § 933a ABGB auf die allgemeinen schadenersatzrechtlichen Regeln zurückzugreifen, aus denen eine Haftung des Vermieters auf

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den Ersatz des Nichterfüllungsschadens resultiert.¹³ Folglich ist der Mieter vermögensmäßig so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung stünde. Zu ersetzen ist der Differenzbetrag zwischen dem Wert (= am Markt erzielbares Entgelt) des mangelfreien und dem Wert des mangelhaften Mietobjekts.¹⁴

4. Dreijährige kenntnisabhängige Verjährungsfrist

Die gewährleistungsrechtliche Zinsminderung iSd § 1096 Abs 1 S 2 ABGB tritt ex lege mit dem Beginn der Beeinträchtigung des Gebrauchsrechts ein, sodass der Mieter im Umfang der Reduktion des Zinses eine Nichtschuld zahlt, die - im Fall eines Irrtums oder Vorbehalts - bereicherungsrechtlich mit der condictio indebiti gem § 1431 ABGB zurückgefordert werden kann.¹⁵ Auf die Kondiktion der überzahlten Beträge wendet das Höchstgericht in Abkehr von der bisherigen Rsp nicht mehr die allgemeine dreißigjährige Frist des § 1478 ABGB an,¹⁶ sondern - unter Berufung auf die Wertungen der Sonderverjährungsregeln des Bestandnehmerschutzrechts (§ 27 Abs 3 MRG; § 5 Abs 4 KlGG) - eine kurze dreijährige Verjährungsfrist.¹⁷ Diese beginnt unabhängig von der Kenntnis des Mieters vom Bestehen seines Rückforderungsanspruchs grundsätzlich im Zeitpunkt der jeweiligen (überhöhten) Zahlung zu laufen.¹⁸

Vor dem Hintergrund, dass die neue Judikatur den bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Rückforderung rechtsgrundlos geleisteter Entgelte nach § 1431 ABGB nur mehr der kurzen dreijährigen Verjährungsfrist unterstellt, kann sich eine schadenersatzrechtliche Zinsminderung iSd § 933a ABGB für den Mieter als von besonderem praktischen Interesse erweisen. Zwar sieht auch die schadenersatzrechtliche Verjährung nach § 1489 S 1 ABGB eine kurze dreijährige Frist vor. Diese beginnt aber - im Gegensatz zur bereicherungsrechtlichen Verjährungsregel - erst mit der subjektiven Möglichkeit zur Anspruchsverfolgung, also mit Mangelkenntnis zu laufen.¹⁹ Während somit die dreijährige Verjährung des Kondiktionsanspruchs nach § 1431 ABGB prinzipiell schon mit dem Zeitpunkt der rechtsgrundlosen Zahlung beginnt, verjährt der Schadenersatzanspruch nach § 933a ABGB erst drei Jahre nachdem der Mieter Kenntnis von Schaden und Schädiger hat.

Aus Mietersicht ist die schadenersatzrechtliche der bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Entgelte vor allem dann vorzuziehen, wenn sich während des Mietverhältnisses zufällig herausstellt, dass der Mieter das Mietobjekt mit einem bislang unentdeckt gebliebenen Mangel übernommen hat. In einem derartigen Fall kann der Mieter - je nach Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung - Teile des Zinses oder den kompletten Zins qua Schadenersatz mitunter sogar rückwirkend bis zum Beginn des Mietverhältnisses zurückfordern. Eine zeitliche Höchstgrenze für die Geltendmachung des Ersatzanspruchs bildet lediglich die in § 1489 S 2 ABGB enthaltene kenntnisunabhängige absolute dreißigjährige Verjährungsfrist.

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5. Vorbehaltlose Zahlung schließt Schadenersatz nicht aus

Sofern der Mieter in Kenntnis des gebrauchsbeeinträchtigenden Mangels den Zins vorbehaltlos und ohne Irrtum über die ex lege eingetretene Zinsminderung nach § 1096 Abs 1 S 2 ABGB in voller Höhe leistet, ist eine bereicherungsrechtliche Rückforderung der Zinsüberzahlung gem § 1432 letzter Fall ABGB ausgeschlossen.²²

Einen vergleichbaren Ausschlusstatbestand gibt es bei § 933a ABGB nicht, sodass der Schadenersatzanspruch an sich auch dann zusteht, wenn der Mieter den Zins trotz Kenntnis des Gebrauchsmangels vorbehaltlos und ohne Irrtum über seine Minderungsmöglichkeit im vereinbarten Umfang leistet.²³ Im Einzelfall wird aber zu prüfen sein, ob dieses Verhalten des Mieters nach Maßgabe des § 863 ABGB als konkludenter Verzicht auf den Schadenersatzanspruch gewertet werden kann.

Bei der Annahme eines konkludenten Verzichts ist allerdings "besondere Vorsicht" geboten.²⁴ Ein solcher liegt nur dann vor, wenn das Verhalten des Mieters unter Berücksichtigung aller Umstände den eindeutigen, zweifelsfreien und zwingenden Schluss zulässt, er habe ernstlich auf Ansprüche nach § 933a ABGB verzichten wollen.²⁵ Gerade bei einem unentgeltlichen Verzicht ist davon auszugehen, dass es mangels ausdrücklicher Erklärung häufig am Schlüssigkeitserfordernis des § 863 ABGB fehlen wird.²⁶ Ganz in diesem Sinn erblickt die jüngere Rsp im bloßen Zuwarten des Vermieters mit der Geltendmachung einer im Mietvertrag vereinbarten Wertsicherung des Zinses - auch über einen längeren Zeitraum hinweg - zutreffend noch keinen konkludenten Verzicht auf die Nachzahlung der Aufwertungsbeträge durch den Mieter.²⁷ Es müssten vielmehr klare Indizien für den Verzichtswillen des Vermieters vorliegen, weil im Zweifel nicht angenommen werden könne, dass jemand ohne Gegenleistung auf ein Recht verzichten wolle.²⁸

Wenn nach der eben geschilderten Judikatur der Vermieter aber nicht schon allein dadurch auf seinen sich aus der Wertsicherungsvereinbarung ergebenden Nachzahlungsanspruch konkludent verzichtet, dass er den Zins trotz Erhöhungsmöglichkeit in unveränderter Höhe vorschreibt und unbeanstandet entgegennimmt, wird auch dem Mieter kein konkludenter Verzicht auf seinen sich aus dem Schadenersatzrecht ergebenden Rückforderungsanspruch schon allein dadurch unterstellt werden können, dass er den Zins trotz Minderungsmöglichkeit in unveränderter Höhe vorbehaltlos leistet.

6. Vertraglicher Haftungsausschluss

Für die Vertragsgestaltung ist darauf hinzuweisen, dass in Mietverträgen über unbewegliche Sachen, denen mE Superädifikate gleichzuhalten sind,²⁹ ein Vorausverzicht auf die Zinsminderung gem § 1096 Abs 1 S 3 ABGB unzulässig ist. Im Verbrauchergeschäft steht einem Ausschluss der Zinsminderung auch § 9 KSchG entgegen.³⁰ Vertragsklauseln, die dessen ungeachtet in Mietverträgen über unbewegliche Sachen die Zinsminderung ausschließen, sind unwirksam.³¹ Im Gegensatz dazu können Schadenersatzansprüche nach § 933a ABGB - innerhalb der allgemein für die Schadenersatz-Freizeichnung geltenden Regeln (§ 6 KSchG; § 879 ABGB) - vertraglich sehr wohl ausgeschlossen werden.³²

7. Exkurs: Schadenersatzrechtliche Vertragsauflösung

Abschließend ist zu erwähnen, dass der Mieter bei einer vom Vermieter verschuldeten Gebrauchsbeeinträchtigung mittels § 933a ABGB nicht nur eine Reduktion des Zinses einfordern kann. Vielmehr ist es ihm mit dieser Bestimmung mE auch möglich, eine Vertragsauflösung aus dem Titel des Schadenersatzes durchzusetzen.

So wie die Zinsminderung nach § 1096 Abs 1 S 2 ABGB ist nämlich auch die in § 1117 ABGB normierte außerordentliche Kün-

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digung ein an die Besonderheiten des mietrechtlichen Dauerschuldverhältnisses angepasster Gewährleistungsbehelf. § 1117 ABGB gestattet bei einer Unbrauchbarkeit des Mietobjekts eine sofortige Vertragsauflösung und entspricht in seiner Funktionsweise der aus dem allgemeinen Gewährleistungsrecht für Zielschuldverhältnisse bekannten Wandlung (§ 932 Abs 4 ABGB).³³

Die schadenersatzrechtliche Bestimmung des § 933a ABGB sieht für Zielschuldverhältnisse die Möglichkeit vor, unter denselben Voraussetzungen, unter denen die gewährleistungsrechtliche Wandlung iSd § 932 Abs 4 ABGB begehrt werden kann, den Vertrag zu beseitigen und damit eine "schadenersatzrechtliche Wandlung" herbeizuführen.³⁴ Ruft man sich in Erinnerung, dass die Vorgaben und Wertungen des § 933a ABGB im Mietrecht sinngemäß anzuwenden sind,³⁵ erscheint es daher nur konsequent, auch für das mietrechtliche Dauerschuldverhältnis eine Vertragsauflösung qua Schadenersatz zuzulassen, sofern die Voraussetzungen der gewährleistungsrechtlichen Wandlung nach § 1117 ABGB erfüllt sind.³⁶

Eine Beendigung des Mietverhältnisses auf schadenersatzrechtlicher Grundlage kann sich für den Mieter insofern als vorteilhaft erweisen, als nach der Rsp die Beendigungsgründe der §§ 1117 f ABGB "ohne unnötigen Aufschub" geltend zu machen sind.³⁷ Hat also der Mieter mit der außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu lange zugewartet und damit gegen den § 1117 ABGB vermeintlich innewohnenden "Unverzüglichkeitsgrundsatz"³⁸ verstoßen, bleibt davon die aus § 933a ABGB abzuleitende Vertragsauflösungsbefugnis unberührt.

8. Resümee

Eine Reduktion des Zinses aus dem Rechtsgrund des Schadenersatzes nach § 933a ABGB bietet dem Mieter gegenüber der gewährleistungsrechtlichen Zinsminderung nach § 1096 Abs 1 S 2 ABGB deutliche Vorteile. Insb in verjährungsrechtlicher Hinsicht und in jenen Fällen, in denen der Mieter den Zins trotz Kenntnis der Gebrauchsbeeinträchtigung vorbehaltlos in voller Höhe geleistet hat, kann sich ein Ausweichen auf das Schadenersatzrecht lohnen.