Thema

Zur Relevanz von COVID-19 im Bereich WGG und Studentenheimgesetz

Dr. Christian Prader

Im Bereich des allgemeinen Bestandrechts wird die Frage nach einer Mietzinsminderung mit - wenig überraschend - unterschiedlichen Ergebnissen diskutiert. Wenig Beachtung fand bis dato die Frage, welche Rechtsfolgen mit COVID-19 im Bereich des WGG und des Studentenheimgesetzes verbunden sind.

WGG

Dem WGG ist das (sogar im Verbandsverfahren als notorisch gewertete)1 Kostendeckungsprinzip inhärent, wenngleich dieses an zahlreichen Stellen durchbrochen wird.2 Auch wenn man beim WGG vordergründig an - idR vom gegenwärtigen Problem der Mietzinsminderung wegen COVID-19 nicht betroffene - Wohnungsmieten denkt, so darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die Errichtung und Verwaltung von Heimen zu den Hauptgeschäften des § 7 Abs 1 WGG und die Errichtung und auch Verwaltung von im Eigentum der GBV stehenden Geschäftsräumlichkeiten zu den zulässigen Nebengeschäften3 zählt. Geht man von der Einhaltung des Kostendeckungsprinzips aus, stellt sich die Frage, ob bei strikter Einhaltung desselben trotz eines mE grundsätzlich zum Entfall oder zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Umstandes4 die Rechtsfolgen der §§ 1096, 1104 ff ABGB zum Tragen kommen.

Grundsätzlich herrscht die Ansicht vor, dass sich die §§ 1104 ff ABGB (nur) auf außerordentliche Zufälle beschränken, aber jedenfalls die Mietzinsminderung als Folge des bereits aus § 1096 Abs 1 S 2 ABGB erfließenden Anspruchs zum Tragen kommt.5 Auch wenn den §§ 1104 ff ABGB mangels Relevanz in den letzten Jahrzehnten ein "Stiefmütterchendasein" beschieden war, darf die jedenfalls bestehende Vergleichbarkeit mit § 1096 Abs 1 S 2 ABGB nicht unbeachtet gelassen werden. § 14a Abs 1 WGG verweist nicht nur auf § 1096 ABGB, sondern wurde dieser mit der WGG-Novelle 2016 sogar noch stärker positioniert.6 Aus dieser Nähe der Bestimmungen zu §§ 1096, 1104 ff ABGB ist mE nun abzuleiten, dass die Ansprüche des Mieters bei einem außerordentlichen Zufall nicht anders gehandhabt werden dürfen, als bei herkömmlichen Bestandverträgen. Das Kostendeckungsprinzip vermag daran nichts zu ändern, auch deshalb, da grundsätzlich wohnzivilrechtlich auch zu Lasten der GBV von einer sie treffenden gebarungsrechtlichen Verpflichtung abgewichen werden kann.7 Dabei werden mE von diesem Minderungsrecht grundsätzlich alle8 - sofern überhaupt wirksam vereinbart9 - Entgeltbestandteile10 umfasst, sohin auch der Finanzierungsbeitrag,11 der Baurechtszins12 sowie die EVB.13

Allerdings kann es auch Konstellationen geben, bei denen diese Überlegungen zu kurz greifen. Dabei ist etwa an eine von einer Gemeinde vorgegebene Vermietung zB als Heim bei gleichzeitiger Baurechtsbegründung zu denken. Die Gemeinde stellt den Grund gegen Einräumung eines Baurechts zur Verfügung; die GBV bezahlt den Baurechtszins; dieser stellt sich - jedenfalls in den zulässigen Grenzen des § 14 Abs 1 Z 4 WGG14 - als reiner Durchläufer dar. Der Baurechtsnehmer hat in Bezug auf das Grundstück die Stellung eines Fruchtnießers,15 wobei im Zweifel die für den Fruchtnießer geltenden Bestimmungen der §§ 509 ff ABGB analog gelten.16 Die Vertragsteile gehen bei einer solchen vertraglichen Gestaltung davon aus, dass die GBV das vereinbarte "bloß" kostendeckende Entgelt (obwohl ja gem § 13 Abs 5 WGG das angemessene Entgelt vereinbart werden könnte) während des Vertragszeitraums erhält und dieses nicht wegen eines außerordentlichen Zufalls zumindest zeitweilig entfällt. Ohne dies hier näher vertiefen zu können, drängt sich damit - wenngleich in casu nur temporär bedingt - auch die Frage nach § 901 ABGB auf, der allerdings nur dann zum Tragen kommt, wenn nicht via ergänzender Vertragsauslegung eine Lösung möglich ist.17 Auch wenn §§ 514, 515 ABGB nicht auf das hier anzutreffende Problem zugeschnitten sind, erscheint es zumindest überlegenswert, auf eine analoge Anwendung des § 515 ABGB zu reflektieren und daraus abgeleitet für solche Konstellationen via ergänzender Vertragsauslegung zum Ergebnis des Entfalls der Verpflichtung zur Zahlung des Baurechtszinses durch die GBV zu gelangen.18

Gerade bei der Geschäftsraummiete ist im Bereich des WGG eine Untervermietung nicht ganz selten. Sollte der Hauptmieter selbst von der COVID-19-Thematik nicht betroffen sein, sondern nur der Untermieter, so schlägt dessen Anspruch mE grundsätzlich nicht durch; letztlich wird dies aber eine Frage der Vertragsauslegung sein, worauf also der Geschäftszweck des Hauptmieters vertraglich gerichtet und ob dieses Recht explizit eingeräumt wurde; schließlich könnte im Lichte des § 2 Abs 3 MRG, der ja gem § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG selbst bei Mietobjekten gilt, für die diese Bestimmung im Bereich des MRG keine Anwendung findet, die Mietzinsminderung letztlich "über Umwegeschlagend werden.19

Studentenheimgesetz

Soweit ersichtlich, besteht zum Zeitpunkt der Verfassung dieses Beitrags kein Gebot, ein Studentenheim nicht mehr zu benutzen, sodass grundsätzlich von der Nutzbarkeit an sich auszugehen ist. Ebenso ist der Vertragszweck, nämlich die Anmietung zu Studienzwecken nicht obsolet, da der Studienbetrieb nicht gänzlich erlegen ist, wenngleich es zu einer Einschränkung auf E-Learning gekommen ist. Weiters wird bei den nachfolgenden Überlegungen unterstellt, dass im Studentenheim die notwendige Infrastruktur für E-Learning gegeben ist und die Studenten dort zumindest einen Nebenwohnsitz unterhalten. Sind auswärtige Studenten in ihren Heimatort, auch Drittstaaten gereist, stellt sich die Frage, ob nun unter Berufung auf diese Ortsabwesenheit eine Mietzinsminderung gem §§ 1104 ff ABGB besteht. Dazu ist vorab darauf zu verweisen, dass gem § 14 Abs 3 StudHG § 1096 ABGB zur Gänze zwingend gestellt wird, was sogar weitergehender als im Bereich des MRG/WGG ist.

Grundsätzlich besteht für "ab-/ausgereiste" Studenten auch weiterhin eine Einreisemöglichkeit aus Drittländern, auch aus Italien.20 Damit verbleibt die zentrale Frage, in wessen Sphäre eine "freiwillige" Nichtnutzung der Zimmer liegt. Dabei ist nun zu hinterfragen, warum der Student nicht vor Ort ist und/oder nicht vor Ort sein darf/kann. Geht man davon aus, dass der Student freiwillig21 nach Hause gefahren ist, so basiert das auf seinem freien Willensentschluss. Hier ist mE daher argumentativ bei der Sphärentheorie des § 1107 ABGB anzusetzen. Das bedeutet, dass dem Bestandnehmer zugestoßene Hindernisse oder Unglücksfalle in dessen Sphäre fallen.22

Dabei hat die Abgrenzung nach den Grundsätzen der Zurechenbarkeit iZm § 1117 ABGB zu erfolgen.23 Auch wenn die Rsp hier insoweit teilweise großzügig zu Gunsten des Bestandnehmers agiert (etwa bei Krankheit),24 kann Gleiches jedenfalls nicht bei der Frage der Bestandzinszahlungspflicht gelten.25 Da in casu nach den Annahmen die Nutzung grundsätzlich gegeben ist und die Nichtnutzung auch nicht durch behördliche Maßnahmen verunmöglicht, sondern allenfalls erschwert wird, liegt der Umstand, dass ein Student nicht anreisen möchte, mE in seiner Sphäre, und zwar selbst dann, wenn er in Folge einer Erkrankung an COVID-19 oder mangels Bereitschaft zur Ablegung des ärztlichen Attests nicht einreisen darf. Schließlich ist dies zwar durch die Pandemie bedingt, letztlich aber eine rein individuelle Betroffenheit, die mE nicht der Sphäre des Bestandgebers zugerechnet werden kann. Schließlich liegt diese Anordnung (Einreiseverbot) dann nicht in der Person des Bestandgebers begründet; ein solcher Fall ist daher § 1107 ABGB zu unterstellen,26 so dass der Bestandnehmer weiter den Bestandzins bezahlen muss, dies abweichend von der Regel des § 1096 ABGB, der die Bestandzinsminderung ja an sich nur bei Verschulden des Bestandnehmers entfallen lässt. 27 Die Angst vor einer Ansteckungsgefahr im Studentenheim mag zwar nicht gänzlich von der Hand zu weisen sein, allerdings gibt es keine diesbezüglichen Vorgaben der Behörden und kann der potentiellen Ansteckung - wie auch sonst - durch Vermeiden von Kontakt begegnet werden. Insoweit scheint dies daher mE ebenfalls kein Grund zu sein, die Mietzinsminderung zu bejahen.

1

5 Ob 81/16x = immolex-LS 2017/19.


2

Dazu Prader, WGG/BTVG4 § 13 Anm 1.



4

Prader/Gottardis, Auswirkungen einer Pandemie (COVID-19) auf das Mietrecht, immolex 2020, 106; Rainer, Mietzins in Zeiten des Coronavirus (COVID-19), immolex 2020, 101 mit Kritik an den teilweise nicht nachvollziehbaren Argumenten der einen solchen Anspruch ablehnenden Stimmen.


5

Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1108 Rz 4.


6

Vgl Prader/Pittl, WGG § 14a Rz 1 f; dazu jüngst auch Pesek, Vereinbarungen über die Brauchbarkeit des Mietgegenstands im WGG, immolex 2020, 102.


7

Prader, WGG/BTVG4 § 21 E 17.


8

Zu den Ausnahmen beim Baurechtszins gem § 14 Abs 1 Z 4 sogleich.


9

Prader/Pittl, WGG § 14 Rz 1 f und 18.


10

Auf die zu § 1096 ABGB strittige und zuletzt offengelassene Frage der Eingrenzung auf verbrauchsunabhängige Betriebskosten s Prader, Glosse zu 4 Ob 191/10g, immolex 2011/79 (246), wenngleich im Fall des § 1104 ABGB jedenfalls eine differenzierte Betrachtung angezeigt ist (wohl keine Zahlungspflicht, wenn ausschließlich zum Schutz des Gebäudes notwendige verbrauchsabhängige Kosten anfallen wie Heizung).


11

Zu diesem schon iZm § 1096 ABGB: Prader, WGG/BTVG4 § 17 WGG E 14; zur Berechnung E 13.



13

§ 14 Abs 1 Z 5 WGG; auch dies stellt einen Beleg für die Ansicht dar, dass die EVB abrechnungstechnisch für die einzelnen Einheiten auszuweisen sind: Prader/Pittl, WGG § 17 Rz 28.


14

Prader/Pittl, WGG § 14 Rz 5ff.


15

Vgl § 6 Abs 2 BaurG und Spruzina in GeKo Wohnrecht II § 6 BauRG Rz 22.



17

Riedler in Schwimann/Kodek, ABGB IV4 § 901 Rz 11.


18

Vgl zur ergänzenden Auslegung im Lichte des § 901 ABGB ausf Pletzer in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.03 § 901 Rz 22 ff.


19

Vgl zum umgekehrten Fall Rückzahlungspflicht erhöhter Hauptmietzinse: Prader, MRG § 2 E 105.


20

§§ 1 und 2 BGBl II 2020/87 [87. Verordnung: Maßnahmen bei der Einreise aus Italien]; s auch § 1 II-VA-V-006346/2020 [Verordnung des Bürgermeisters der Landeshauptstadt Innsbruck vom 15. 3. 2020]


21

Etwas Anderes mag bei Austauschstudenten und gesetzlich erzwungenem Abbruch des Studiums wegen der COVID-19-Krise gelten.


22

IU etwa den Gesundheitsberufen, respektive Ärzte, Physiotherapeuten udgl besteht hier keine auf "hoheitlichen Druck" eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit, es ist auch nicht ersichtlich, weshalb Studenten nicht in ihren Zimmern wohnhaft sein sollen (problematischer könnte sich uU eine Mehrzimmernutzung erweisen [zB Quarantäne eines Zimmerbewohners]).


23

Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1108 Rz 14.


24

Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB VI4 § 1107 Rz 1.


25

Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1108 Rz 14.


26

Höllwerth in GeKo Wohnrecht I § 1107 ABGB Rz 4.


27

Riss, Glosse zu 1 Ob 176/12g, wobl 2013/9 (28); Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.01 § 1107 Rz 1.


Artikel-Nr.
ImmoZak digital exklusiv 2020/2

10.04.2020
Autor/in
Christian Prader

Dr. Christian Prader ist Rechtsanwalt in Innsbruck mit Schwerpunkt Wohn- und Immobilienrecht, Bauträger- und Bauvertragsrecht, Zivil- und Versicherungsrecht.

Publikationen:
Autor der Großen Gesetzesausgaben zum MRG (5. Auflage) und WEG (5. Auflage), WGG/BTVG (4. Auflage), gemeinsam mit Raimund Pittl des Kurzkommentars zum WGG (2019), mit Christian Markl Kommentar zum BTVG Sonderband (in Schwimann/Kodek 2019) sowie ua Mitautor
in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, Gesamtkommentar Wohnrecht I (§§ 1, 2, 11, 27 MRG mit H. Böhm, §§ 46b, 53 MRG mit H. Böhm und Schinnagl, 4-7, 17, 45 u 46 MRG sowie § 7a ETV).